Sửa nhà khi không có giấy phép xây dựng có bị phạt không? Mức phạt ra sao?

Sửa chữa, cải tạo nhà ở là nhu cầu phổ biến nhằm nâng cấp không gian sống, khắc phục hư hỏng hoặc thay đổi công năng sử dụng. Tuy nhiên, không phải mọi hoạt động sửa nhà đều được tự do thực hiện mà không cần giấy phép xây dựng. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất và mức độ thay đổi của công trình, chủ nhà có thể phải xin cấp phép trước khi thi công. Nếu chủ quan bỏ qua quy định này, gia chủ có nguy cơ bị xử phạt hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định pháp luật.

Vậy sửa nhà khi không có giấy phép xây dựng có bị phạt không? Mức phạt cụ thể là bao nhiêu và những trường hợp nào được miễn giấy phép khi sửa chữa, cải tạo nhà ở? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn làm rõ các quy định liên quan, xác định nghĩa vụ xin phép đối với từng trường hợp và chủ động phòng tránh những rủi ro pháp lý trước khi tiến hành sửa chữa công trình.

Sửa chữa nhà ở có cần xin giấy phép xây dựng không?

Khi có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, chủ nhà cần xác định công trình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng trước khi thi công hay không. Việc xác định đúng nghĩa vụ cấp phép giúp chủ nhà chủ động thực hiện thủ tục cần thiết và hạn chế nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Các loại giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật

Căn cứ khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, giấy phép xây dựng bao gồm:

• Giấy phép xây dựng mới;
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình;
• Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Trong đó, giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình được áp dụng đối với các trường hợp tương ứng theo quy định pháp luật. Chủ nhà cần căn cứ vào nội dung dự kiến sửa chữa, hiện trạng công trình và các điều kiện liên quan để xác định có phải thực hiện thủ tục cấp phép hay không.

Trường hợp sửa chữa nhà ở phải xin giấy phép xây dựng

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại khoản này.

Vì vậy, việc sửa chữa, cải tạo nhà ở phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải cấp phép và không đáp ứng điều kiện miễn giấy phép. Chủ nhà không nên chỉ căn cứ vào việc sửa chữa có quy mô nhỏ hay lớn để tự xác định nghĩa vụ cấp phép, mà cần xem xét đầy đủ phạm vi và tính chất của công việc.

Trường hợp sửa chữa nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Theo điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc có thể thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

Cụ thể, nội dung sửa chữa, cải tạo phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng của công trình;
• Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;
• Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy;
• Bảo đảm yêu cầu về bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Như vậy, không phải mọi trường hợp sửa chữa nhà ở đều phải xin giấy phép xây dựng. Chủ nhà cần đối chiếu vị trí công trình, phạm vi sửa chữa và các điều kiện nêu trên để xác định công trình có thuộc diện miễn giấy phép hay không. Nếu không thuộc trường hợp được miễn, chủ nhà cần thực hiện thủ tục cấp phép theo quy định trước khi thi công.

Tự ý sửa chữa nhà ở không có giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải xin phép bị phạt thế nào?

Việc tổ chức thi công sửa chữa, cải tạo nhà ở khi thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng nhưng chưa được cấp phép có thể dẫn đến xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Căn cứ khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép bị xử phạt theo loại công trình vi phạm. Mức tiền phạt quy định tại nghị định là mức áp dụng đối với tổ chức; mức phạt đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức theo quy định chung của nghị định.

1. Mức phạt đối với hành vi xây dựng không có giấy phép

Đối với cá nhân là chủ nhà, mức phạt cần xác định theo loại công trình và khu vực xây dựng. Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi xây dựng không có giấy phép được phân loại như sau:

• Từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng: đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép trong trường hợp bắt buộc phải xin phép.
• Từ 40 triệu đồng đến 50 triệu đồng: đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc đối với công trình xây dựng khác.
• Từ 60 triệu đồng đến 70 triệu đồng: đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
• Từ 70 triệu đồng đến 80 triệu đồng: đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Các mức phạt trên là mức đối với cá nhân. Trường hợp chủ thể vi phạm là tổ chức, mức phạt được xác định theo mức tiền phạt quy định trực tiếp tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Việc xác định mức phạt cụ thể còn phụ thuộc vào loại công trình, khu vực xây dựng, hành vi thực tế và các tình tiết liên quan. Vì vậy, không nên áp dụng một mức phạt duy nhất cho tất cả trường hợp sửa chữa nhà ở không có giấy phép.

2. Trường hợp tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản

Việc tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính có thể dẫn đến việc áp dụng chế tài riêng theo quy định về trật tự xây dựng.

Căn cứ các quy định liên quan tại Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, việc xử lý phụ thuộc vào hành vi vi phạm ban đầu, tình trạng thi công, trình tự xử lý và các điều kiện áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Chủ nhà cần chấp hành yêu cầu của người có thẩm quyền và không nên tự ý tiếp tục thi công khi chưa đáp ứng điều kiện pháp luật.

Mức phạt cụ thể trong trường hợp tiếp tục thi công cần được đối chiếu với đúng khoản, điểm tương ứng của Điều 25; không sử dụng lại các mức phạt tại khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP vì văn bản này đã hết hiệu lực từ ngày 26/08/2026.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả

Ngoài hình thức phạt tiền, chủ nhà có thể phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định về trật tự xây dựng tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Tùy trường hợp, biện pháp xử lý có thể bao gồm yêu cầu dừng thi công, thực hiện thủ tục pháp lý còn thiếu hoặc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm khi đáp ứng điều kiện áp dụng theo quy định. Việc có được tiếp tục thi công hay không phải căn cứ vào tình trạng pháp lý của công trình và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Do đó, trước khi sửa chữa, cải tạo nhà ở, chủ nhà cần xác định rõ công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay không. Nếu đã phát sinh vi phạm, cần kiểm tra hồ sơ và thực hiện theo đúng trình tự xử lý được áp dụng cho trường hợp cụ thể.

Thời hiệu xử phạt cá nhân tự ý sửa chữa nhà ở không có giấy phép xây dựng là bao lâu?

Theo Điều 6 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và quản lý, phát triển nhà.

Đối với vi phạm đã kết thúc, thời điểm tính thời hiệu được xác định theo quy định tương ứng với từng hành vi. Riêng đối với nhà ở riêng lẻ, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm được xác định theo quy định tại Điều 6 của nghị định; trong đó, ngày đưa công trình vào sử dụng là căn cứ được quy định cho các trường hợp thuộc phạm vi áp dụng.

Đối với vi phạm đang được thực hiện, thời hiệu xử phạt được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm. Vì vậy, việc xác định thời hiệu trong một vụ việc cụ thể cần căn cứ vào tình trạng vi phạm và hồ sơ thực tế, không chỉ căn cứ vào thời điểm chủ nhà bắt đầu sửa chữa.

Kết luận

Việc sửa chữa, cải tạo nhà ở khi chưa có giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt nếu công trình thuộc trường hợp bắt buộc phải cấp phép. Mức phạt và biện pháp khắc phục hậu quả phụ thuộc vào loại công trình, khu vực xây dựng, hành vi vi phạm và các tình tiết cụ thể.

Để hạn chế rủi ro pháp lý, chủ nhà nên kiểm tra điều kiện miễn giấy phép theo Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 trước khi khởi công. Trường hợp có dấu hiệu vi phạm, cần đối chiếu quy định xử phạt hiện hành tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP và thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, việc sửa chữa nhà ở khi chưa có giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt nếu công trình thuộc trường hợp bắt buộc phải xin phép theo quy định pháp luật. Mức phạt và biện pháp khắc phục hậu quả sẽ phụ thuộc vào hành vi vi phạm, loại công trình và các tình tiết cụ thể của từng trường hợp. Ngược lại, đối với những hoạt động sửa chữa, cải tạo thuộc diện được miễn giấy phép, chủ nhà vẫn cần bảo đảm đáp ứng đầy đủ các điều kiện tương ứng.

Để tránh phát sinh chi phí và những vướng mắc không đáng có, gia chủ nên kiểm tra kỹ công trình có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng hay không trước khi khởi công, đồng thời tìm hiểu mức xử phạt áp dụng nếu xảy ra vi phạm. Việc chủ động thực hiện đúng thủ tục, thi công theo quy định sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của chủ nhà, hạn chế nguy cơ bị xử phạt và bảo đảm quá trình sửa chữa, cải tạo diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.

Giới thiệu về dịch vụ Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law 

Dịch vụ xin giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài uy tín, giá rẻ tại Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law cung cấp giải pháp pháp lý trọn gói cho nhà thầu nước ngoài có nhu cầu thực hiện hoạt động xây dựng tại Việt Nam. Thủ tục xin giấy phép hoạt động xây dựng thường liên quan đến nhiều hồ sơ về năng lực của nhà thầu, nội dung và phạm vi công việc, dự án xây dựng cũng như các tài liệu pháp lý được cấp tại nước ngoài. Việc chuẩn bị hồ sơ thiếu hoặc không thống nhất có thể dẫn đến yêu cầu sửa đổi, bổ sung và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật xây dựng, đầu tư và thủ tục dành cho nhà thầu nước ngoài, Khánh An Business Law hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục từ A-Z. Đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý tư vấn điều kiện hoạt động, rà soát hồ sơ pháp lý của nhà thầu, hướng dẫn hợp pháp hóa và chuẩn bị các tài liệu cần thiết, soạn thảo hồ sơ đề nghị cấp giấy phép, hỗ trợ nộp hồ sơ và theo dõi quá trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp hồ sơ phát sinh yêu cầu điều chỉnh hoặc bổ sung, công ty tiếp tục hỗ trợ khách hàng xử lý phù hợp nhằm hạn chế tối đa thời gian chờ đợi.

Lựa chọn dịch vụ xin giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài uy tín, giá rẻ của Khánh An Business Law giúp nhà thầu tiết kiệm thời gian, kiểm soát chi phí và hạn chế những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện thủ tục. Với phương châm uy tín – chuyên nghiệp – minh bạch – chi phí hợp lý, Khánh An Business Law cam kết đồng hành cùng nhà thầu nước ngoài trong suốt quá trình hoàn thiện hồ sơ, góp phần tạo điều kiện thuận lợi để hoạt động xây dựng tại Việt Nam được triển khai đúng quy định pháp luật.

Xem thêm: DỊCH VỤ XIN GIẤY PHÉP HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG CHO NHÀ THẦU NƯỚC NGOÀI UY TÍN, GIÁ RẺ

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Address: 88 To Vinh Dien, Khuong Dinh, Ha Noi

Hotline: 097.652.9499 

Web: Khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!