Danh sách các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2026

Không phải mọi công trình xây dựng đều bắt buộc phải xin giấy phép trước khi khởi công. Pháp luật quy định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, giúp chủ đầu tư có thể triển khai công trình mà không phải thực hiện thủ tục cấp phép. Tuy nhiên, việc xác định công trình có thực sự thuộc diện miễn hay không cần được xem xét dựa trên loại công trình, quy mô, vị trí và các điều kiện cụ thể theo quy định pháp luật.

Từ ngày 01/7/2026, những quy định mới về giấy phép xây dựng được áp dụng, khiến việc cập nhật chính xác các trường hợp được miễn giấy phép trở nên đặc biệt cần thiết. Vậy danh sách các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ 1/7/2026 gồm những trường hợp nào? Chủ đầu tư cần đáp ứng điều kiện gì để được miễn và trường hợp miễn giấy phép có phải thực hiện thủ tục thông báo hay không? Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp và làm rõ những quy định đáng chú ý để chủ đầu tư chủ động trước khi khởi công.

Danh sách những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ 01/7/2026

Từ ngày 01/7/2026, quy định về các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng có nhiều điểm đáng chú ý. Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, một số công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về quy mô, vị trí, tính chất công trình và phạm vi đầu tư.

Cụ thể, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026 gồm:

1. Công trình cấp IV và một số trường hợp nhà ở riêng lẻ

Công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² được miễn giấy phép xây dựng nếu không nằm trong các khu vực thuộc diện phải quản lý theo quy hoạch, gồm: khu chức năng; khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn và khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố; quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

2. Công trình bí mật nhà nước, khẩn cấp, cấp bách và một số công trình đặc thù

Các công trình thuộc một trong những nhóm sau không phải xin giấy phép xây dựng:

• Công trình bí mật nhà nước;
• Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt;
• Công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt;
• Công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật Xây dựng;
• Công trình được xây dựng trên khu vực đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Công trình thuộc dự án đầu tư công do cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư

Công trình thuộc dự án đầu tư công đã được Thủ tướng Chính phủ hoặc người đứng đầu các cơ quan trung ương, cơ quan nhà nước và tổ chức có thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng cũng thuộc diện miễn giấy phép.

Nhóm này bao gồm các dự án do người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và tổ chức chính trị - xã hội quyết định; đồng thời bao gồm công trình thuộc dự án đầu tư công do Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.

4. Công trình xây dựng theo tuyến thuộc trường hợp được miễn

Đối với công trình xây dựng theo tuyến đi qua địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, công trình xây dựng theo tuyến nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị cũng được miễn giấy phép nếu khu vực đó đã được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến.

5. Công trình trên biển, cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay

Các công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cơ quan có thẩm quyền giao khu vực biển để triển khai dự án thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, cảng hàng không, công trình được xây dựng tại cảng hàng không và công trình phục vụ, bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không cũng được miễn giấy phép theo quy định.

6. Công trình quảng cáo và hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động

Công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo được miễn giấy phép xây dựng.

Tương tự, công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động cũng thuộc nhóm công trình không phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.

7. Công trình thuộc dự án đã được thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi

Công trình nằm trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo đúng quy định cũng không phải xin giấy phép xây dựng.

8. Một số công trình sửa chữa, cải tạo

Các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện nhất định.

Theo đó, việc sửa chữa, cải tạo phải bảo đảm:

• Không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng của công trình;
• Không ảnh hưởng đến an toàn của kết cấu chịu lực;
• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy;
• Bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường;
• Không làm ảnh hưởng đến khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý về thông báo khởi công đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng

Việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được bỏ qua toàn bộ thủ tục quản lý trước khi thi công. Trước thời điểm khởi công, chủ đầu tư công trình thuộc diện miễn giấy phép theo các trường hợp nêu trên, về nguyên tắc, vẫn phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được triển khai để phục vụ công tác quản lý.

Quy định này không áp dụng đối với công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Đối với từng nhóm công trình, hồ sơ thông báo được thực hiện như sau:

• Công trình thuộc trường hợp 3 và 4: thực hiện gửi thông báo khởi công xây dựng.
• Các công trình thuộc những trường hợp còn lại: gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định, nhưng không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, từ ngày 01/7/2026, việc xác định một công trình có thuộc diện miễn giấy phép xây dựng hay không cần được xem xét đồng thời trên các yếu tố như loại công trình, quy mô, vị trí, quy hoạch và tính chất của dự án. Chủ đầu tư nên kiểm tra đúng trường hợp áp dụng trước khi triển khai để vừa tận dụng được cơ chế miễn giấy phép, vừa bảo đảm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ quản lý xây dựng theo quy định.

Có những loại giấy phép xây dựng nào? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng từ 01/7/2026

Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 quy định cụ thể về các loại giấy phép xây dựng cũng như những yêu cầu mà chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi triển khai công trình. Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng được chia thành 03 loại chính, gồm:

• Giấy phép xây dựng mới: áp dụng đối với trường hợp xây dựng công trình mới thuộc diện phải xin phép.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình: được cấp khi chủ đầu tư thực hiện sửa chữa, cải tạo hoặc di chuyển công trình theo trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn: áp dụng đối với công trình được xây dựng trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai thực hiện và đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Về nguyên tắc, trước khi tiến hành khởi công, chủ đầu tư phải hoàn tất việc xin giấy phép xây dựng nếu công trình thuộc trường hợp bắt buộc phải cấp phép. Quy định này không áp dụng đối với những công trình nằm trong danh sách được miễn giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng từ 01/7/2026

Các điều kiện cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 44 Luật Xây dựng 2025. Theo đó, công trình muốn được cấp phép phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

Thứ nhất, phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Công trình dự kiến xây dựng phải được triển khai trên đất có mục đích sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Đây là một trong những cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét việc cấp giấy phép.

Thứ hai, bảo đảm sự phù hợp với quy hoạch và yêu cầu quản lý kiến trúc.

Công trình phải phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc thiết kế đô thị riêng theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc theo pháp luật về kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Riêng đối với giấy phép xây dựng có thời hạn, điều kiện về sự phù hợp với các quy hoạch nêu trên được thực hiện theo quy định riêng về loại giấy phép này.

Thứ ba, bảo đảm an toàn và các yêu cầu kỹ thuật liên quan.

Thiết kế xây dựng phải đáp ứng yêu cầu an toàn đối với bản thân công trình và các công trình lân cận. Đồng thời, quá trình xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy, cũng như khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý về giấy phép xây dựng có thời hạn

Giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép được áp dụng trong trường hợp đặc thù. Theo đó, loại giấy phép này được cấp cho công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa được triển khai thực hiện, đồng thời chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, khi xác định công trình có thuộc diện được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn hay không, chủ đầu tư cần kiểm tra đồng thời tình trạng quy hoạch, tiến độ thực hiện quy hoạch và việc cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định thu hồi đất hay chưa.

Kết luận

Việc xác định đúng công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026 có ý nghĩa quan trọng, giúp chủ đầu tư tránh thực hiện thủ tục không cần thiết nhưng đồng thời cũng hạn chế nguy cơ nhầm lẫn giữa trường hợp được miễn và trường hợp bắt buộc phải xin phép. Không phải cứ thuộc một nhóm công trình được pháp luật liệt kê là đương nhiên được miễn, bởi nhiều trường hợp còn đi kèm những điều kiện cụ thể về quy hoạch, quy mô, địa điểm và hồ sơ liên quan.

Do đó, trước khi khởi công, chủ đầu tư nên đối chiếu kỹ công trình dự kiến xây dựng với danh sách các trường hợp miễn giấy phép xây dựng và điều kiện áp dụng từ 01/7/2026. Việc kiểm tra ngay từ đầu sẽ giúp bảo đảm quá trình xây dựng đúng quy định, hạn chế nguy cơ bị xử lý do xác định sai nghĩa vụ cấp phép và chủ động hơn trong quá trình triển khai công trình.

Giới thiệu về dịch vụ Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law 

Việc xác định công trình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026 hay không cần căn cứ vào loại công trình, quy mô, vị trí xây dựng, tình trạng quy hoạch và các điều kiện pháp luật có liên quan. Nếu xác định chưa chính xác, chủ đầu tư có thể gặp vướng mắc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, thực hiện thủ tục trước khi khởi công hoặc phát sinh rủi ro pháp lý khi triển khai xây dựng.

Với định hướng cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law hỗ trợ khách hàng tìm hiểu quy định về giấy phép xây dựng, rà soát thông tin pháp lý của công trình và tư vấn xác định trường hợp được miễn hoặc phải thực hiện thủ tục cấp phép theo quy định hiện hành. Tùy thuộc vào hồ sơ và tình hình thực tế, khách hàng có thể được hướng dẫn chuẩn bị tài liệu liên quan, thực hiện thủ tục xin cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng khi cần thiết, đồng thời lưu ý các nghĩa vụ thông báo khởi công và yêu cầu quản lý xây dựng áp dụng cho từng trường hợp.

Lựa chọn dịch vụ tư vấn pháp lý xây dựng tại Khánh An Business Law giúp chủ đầu tư có thêm cơ sở để xác định đúng nghĩa vụ cấp phép, chủ động hoàn thiện hồ sơ và hạn chế những vướng mắc có thể ảnh hưởng đến tiến độ thi công. Với phương châm UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO, Khánh An Business Law hướng đến việc đồng hành cùng khách hàng trong quá trình tìm hiểu, thực hiện các thủ tục pháp lý và triển khai công trình phù hợp với quy định pháp luật.

Xem thêm: DỊCH VỤ XIN GIẤY PHÉP HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG CHO NHÀ THẦU NƯỚC NGOÀI UY TÍN, GIÁ RẺ

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Address: 88 To Vinh Dien, Khuong Dinh, Ha Noi

Hotline: 097.652.9499 

Web: Khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!