Các mức phạt khi xây dựng trái phép, chưa được cấp giấy phép xây dựng

Xây dựng công trình không đúng nội dung được phép hoặc tiến hành thi công khi chưa có giấy phép trong trường hợp pháp luật yêu cầu có thể khiến chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều hậu quả pháp lý và tài chính. Không ít trường hợp chỉ vì chưa nắm rõ quy định hoặc tự ý thay đổi quy mô, kết cấu công trình mà phát sinh vi phạm, bị xử phạt và buộc phải thực hiện các biện pháp khắc phục theo quy định.

Vậy xây dựng trái phép, xây dựng khi chưa được cấp giấy phép xây dựng có thể bị phạt bao nhiêu trong năm 2026? Mức phạt được xác định như thế nào đối với từng hành vi, công trình và chủ thể vi phạm? Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp các mức xử phạt đáng lưu ý, đồng thời làm rõ những biện pháp khắc phục hậu quả mà chủ đầu tư có thể phải thực hiện để chủ động phòng tránh rủi ro pháp lý trong quá trình xây dựng.

Xây dựng không phép, sai phép được hiểu như thế nào?

Trong pháp luật về xây dựng, “xây dựng không phép” và “xây dựng sai phép” không phải là những thuật ngữ được quy định và giải thích trực tiếp dưới dạng khái niệm pháp lý. Đây là cách gọi thường được sử dụng để phân biệt hai hành vi vi phạm phổ biến trong quá trình xây dựng công trình.

Có thể hiểu như sau:

• Xây dựng không phép là việc tổ chức, cá nhân tiến hành khởi công xây dựng công trình khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, trong trường hợp công trình thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép.
• Xây dựng sai phép (trái phép) là trường hợp công trình được thi công nhưng thực tế xây dựng không phù hợp với nội dung, quy mô hoặc các yêu cầu được thể hiện trong giấy phép xây dựng đã được cấp.

Do đó, điểm khác biệt cơ bản nằm ở sự tồn tại của giấy phép xây dựng và mức độ tuân thủ nội dung giấy phép trong quá trình thi công.

Xây dựng trái phép, chưa được cấp giấy phép xây dựng bị phạt bao nhiêu?

Từ ngày 26/8/2026, hành vi thi công xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với nội dung giấy phép được cấp có thể bị xử phạt với mức tiền khác nhau, tùy thuộc vào loại công trình, quy mô dự án và tính chất của hành vi vi phạm.

Theo Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức xử phạt đối với xây dựng không phép và xây dựng sai phép được quy định cụ thể như sau:

1. Xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng

Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tổ chức thi công công trình thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy phép nhưng chưa được cấp giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt từ 60 triệu đồng đến 160 triệu đồng, tùy từng loại công trình.

Cụ thể:

• Phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp thuộc mức phạt cao hơn.
• Phạt từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc đối với công trình xây dựng khác.
• Phạt từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với công trình thuộc trường hợp phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
• Phạt từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng đối với công trình thuộc trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Ngoài tiền phạt, tổ chức, cá nhân vi phạm còn có thể phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định. Trong đó, tùy trường hợp, có thể phải:

• Thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt, nếu thuộc trường hợp không phải điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng;
• Buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm nếu hành vi vi phạm đã kết thúc.

Như vậy, xây dựng không phép không chỉ dẫn đến nguy cơ bị phạt tiền ở mức cao mà trong một số trường hợp còn có thể phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

2. Xây dựng trái phép, sai nội dung giấy phép

Đối với trường hợp đã được cấp giấy phép nhưng trong quá trình thi công lại xây dựng không đúng với nội dung giấy phép, mức xử phạt được xác định dựa trên loại giấy phép và loại công trình.

Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo khoản 4 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tổ chức thi công công trình không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp trong các trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình hoặc xây dựng có thời hạn có thể bị phạt từ 15 triệu đồng đến 110 triệu đồng.

Mức phạt cụ thể gồm:

• Từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp thuộc mức phạt tiếp theo.
• Từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc đối với công trình xây dựng khác.
• Từ 70 triệu đồng đến 90 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
• Từ 90 triệu đồng đến 110 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng mới

Đối với hành vi tổ chức thi công công trình không đúng nội dung giấy phép xây dựng mới được cấp, mức phạt cao hơn, dao động từ 30 triệu đồng đến 140 triệu đồng, tùy loại công trình.

Cụ thể:

• Phạt từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp thuộc mức phạt tiếp theo.
• Phạt từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc đối với công trình xây dựng khác.
• Phạt từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
• Phạt từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Như vậy, khi xem xét mức phạt đối với hành vi xây dựng không phép hoặc sai phép từ ngày 26/8/2026, cần xác định chính xác tình trạng pháp lý của công trình, loại giấy phép được cấp ne^ˊucoˊnếu có, nội dung vi phạm và loại công trình. Đây là những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến mức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng.

Khởi công công trình khi chưa có giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?

Trước khi đưa công trình vào thi công, chủ đầu tư phải bảo đảm đáp ứng các điều kiện khởi công theo khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 2025. Về cơ bản, công trình phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ;
• Có giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật;
• Có thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình, hạng mục công trình hoặc công trình dự kiến khởi công đã được phê duyệt;
• Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan theo tiến độ thi công;
• Chủ đầu tư đã gửi thông báo khởi công bằng văn bản hoặc trực tuyến đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp đặc thù mà công trình chỉ cần đáp ứng điều kiện về mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần, bao gồm:

• Công trình khẩn cấp, cấp bách và công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt;
• Công trình cần được khởi công sớm theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Đối với công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, điều kiện khởi công được áp dụng theo quy định riêng, trong đó phải đáp ứng yêu cầu về giấy phép xây dựng và được xây dựng trên đất ở hợp pháp theo pháp luật về đất đai.

Như vậy, về nguyên tắc, công trình thuộc diện phải có giấy phép chỉ được khởi công sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp pháp luật có quy định ngoại lệ.

Mức phạt khi khởi công xây dựng không có giấy phép

Trường hợp cố tình khởi công công trình thuộc diện phải có giấy phép nhưng chưa được cấp phép, chủ đầu tư có thể bị xử phạt theo khoản 3 Điều 21 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Mức phạt được xác định tùy thuộc vào loại công trình, cụ thể:

• Xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng, trừ trường hợp thuộc nhóm vi phạm có mức phạt cao hơn.
• Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc xây dựng công trình khác: phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.
• Xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật: phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.
• Xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: phạt tiền từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng.

Như vậy, tùy thuộc vào loại công trình và tính chất của dự án, hành vi khởi công xây dựng khi chưa có giấy phép có thể dẫn đến mức phạt từ 60 triệu đồng đến 160 triệu đồng. Vì vậy, chủ đầu tư cần xác định trước công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay được miễn giấy phép để tránh phát sinh vi phạm ngay từ thời điểm khởi công.

Kết luận

Có thể thấy, xây dựng trái phép hoặc xây dựng khi chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép không chỉ dẫn đến nguy cơ bị xử phạt hành chính mà còn có thể kéo theo các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng. Mức phạt cụ thể phụ thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm, loại công trình và các tình tiết của từng trường hợp theo quy định pháp luật hiện hành.

Vì vậy, trước khi khởi công, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ công trình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép hay không, đồng thời bảo đảm việc thi công phù hợp với giấy phép đã được cấp. Trường hợp phát sinh nhu cầu thay đổi thiết kế, quy mô hoặc các nội dung liên quan, cần xác định liệu có phải thực hiện thủ tục điều chỉnh trước khi tiếp tục thi công. Chủ động tuân thủ quy định ngay từ giai đoạn chuẩn bị sẽ giúp hạn chế nguy cơ bị xử phạt, tránh phát sinh chi phí khắc phục và bảo đảm công trình được triển khai đúng quy định pháp luật.

Giới thiệu về dịch vụ Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law 

Các hành vi xây dựng không phép, xây dựng sai phép có thể khiến chủ đầu tư đối mặt với những khoản tiền phạt đáng kể và các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định pháp luật. Việc xác định công trình có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng hay không, mức xử phạt áp dụng và hướng xử lý khi phát sinh vi phạm cần được xem xét dựa trên hồ sơ, hiện trạng công trình và quy định pháp luật có liên quan.

Với định hướng cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law hỗ trợ khách hàng tìm hiểu quy định pháp luật về xây dựng, rà soát hồ sơ pháp lý của công trình và tư vấn các vấn đề liên quan đến giấy phép xây dựng. Tùy từng trường hợp cụ thể, việc tư vấn có thể giúp chủ đầu tư xác định nghĩa vụ pháp lý, xem xét thủ tục cấp mới hoặc điều chỉnh giấy phép khi đủ điều kiện, cũng như chủ động xử lý các vướng mắc phát sinh trong quá trình thi công.

Nếu đang có kế hoạch xây dựng hoặc phát sinh vấn đề liên quan đến công trình không phép, sai phép, chủ đầu tư nên chủ động kiểm tra hồ sơ và tìm hiểu phương án xử lý phù hợp trước khi tiếp tục thi công. Khánh An Business Law hướng đến các giá trị UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO, đồng hành cùng khách hàng trong quá trình tìm hiểu và thực hiện các thủ tục pháp lý về xây dựng theo quy định hiện hành.

Khánh An Business Law hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục từ A-Z. Đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý tư vấn điều kiện hoạt động, rà soát hồ sơ pháp lý của nhà thầu, hướng dẫn hợp pháp hóa và chuẩn bị các tài liệu cần thiết, soạn thảo hồ sơ đề nghị cấp giấy phép, hỗ trợ nộp hồ sơ và theo dõi quá trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp hồ sơ phát sinh yêu cầu điều chỉnh hoặc bổ sung, công ty tiếp tục hỗ trợ khách hàng xử lý phù hợp nhằm hạn chế tối đa thời gian chờ đợi.

Lựa chọn dịch vụ xin giấy phép hoạt động xây dựng uy tín, giá rẻ của Khánh An Business Law giúp nhà thầu tiết kiệm thời gian, kiểm soát chi phí và hạn chế những rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện thủ tục. Với phương châm uy tín – chuyên nghiệp – minh bạch – chi phí hợp lý, Khánh An Business Law cam kết đồng hành cùng nhà thầu nước ngoài trong suốt quá trình hoàn thiện hồ sơ, góp phần tạo điều kiện thuận lợi để hoạt động xây dựng tại Việt Nam được triển khai đúng quy định pháp luật.

Xem thêm: Giải đáp: Xin giấy phép xây dựng ở đâu?

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Address: 88 To Vinh Dien, Khuong Dinh, Ha Noi

Hotline: 097.652.9499 

Web: Khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!