NHỮNG ĐIỀU CẦN QUAN TÂM KHI MUA NHÀ Ở GIỮA CÁC CÁ NHÂN HIỆN NAY

Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn đồng nghĩa với rủi ro càng lớn khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. Bạn tự hỏi khi mua bán nhà ở cần quan tâm đến những vấn đề gì để đảm bảo tính pháp lý cho mình. Dưới đây, KHÁNH AN sẽ chia sẻ với các bạn những điều cần quan tâm khi mua bán ở giữa các cá nhân:

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ

• Bộ luật dân sự năm 2015
• Luật nhà ở năm 2014

II. QUY TRÌNH KHI MUA NHÀ

Bước 1: Đặt cọc

Bước 2: Ký hợp đồng mua bán nhà ở

Bước 3: Sang tên sổ đỏ

III. NHỮNG ĐIỀU CẦN QUAN TÂM

1. Kiểm tra tính pháp lý của nhà ở

Nhà đó được cấp sổ đỏ chưa?

Nhà đó thuộc sở hữu của 01 người hay của nhiều người?

Nhà đó có thuộc diện đang bị tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu không?

Trường hợp nhà ở có thời hạn thì nhà đó có còn thời hạn không?

Nhà đó có bị kê biên để thi hành án hoặc quyết định hành chính có hiệu lực của nhà nước không?

Nhà đó có thuộc diện bị thu hồi, giải toả theo quyết định của nhà nước không?

Nhà đó có đang bị ràng buộc hoặc bị hạn chế chuyển dịch không? Ví dụ như đang bị thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho mượn, đang kê khai làm vốn của doanh nghiệp, …..

Kiểm tra bằng cách nào?

Cách 1: Yêu cầu Bên bán cung cấp hồ sơ pháp lý của nhà ở rồi tự bên mua kiểm tra thông tin

Cách 2: Xác minh thông tin nhà ở của bên bán qua văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở đó

Cách 3: Xác minh thông tin qua văn phòng công chứng.

Khi nhà ở của Bên bán đáp ứng được đầy đủ kiện về giao dịch nhà ở theo quy định tại điều 118 luật nhà ở năm 2014 thì các bên tiến hành đặt cọc.

2. Đặt cọc

Theo điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì luật không quy định hình thức của thoả thuận đặt cọc phải được thành lập bằng văn bản. Điều đó có nghĩa là thoả thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng hành vi. Nếu đặt cọc được thể hiện bằng lời nói, hai bên nên ghi âm lại. Nếu đặt cọc được thể hiện bằng hành vi nên lập vi bằng. Tóm lại dù thoả thuận đặt cọc được thể hiện bằng cách nào thì hai bên cũng cần lưu lại bằng chứng để làm cở sở giải quyết tranh chấp giữa các bên (nếu có).

Trong thoả thuận đặt cọc, các bên nên chú ý thoả thuận các nội dung sau:

Hai bên nên ấn định thời gian kể từ khi đặt cọc đến khi phải giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là trong bao lâu. Trường hợp một trong hai bên vi phạm thời gian phải giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thì được xử lý như thế nào? Trường hợp trong khoảng thời gian đặt cọc đến khi phải giao kết hợp đồng mua bán nhà mà một trong hai bên huỷ cọc thì được xử lý như thế nào?

Phạt cọc ra sao khi Bên bán không bán nhà.

Theo điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015: "Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Hậu quả của việc huỷ cọc theo điều 427 bộ luật dân sự năm 2015:

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

3. Hợp đồng mua bán nhà ở

Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điều 122 luật nhà ở năm 2014.

Trong hợp đồng mua bán nhà ở, các bên nên chú ý các nội dung sau:

Nhà ở thuộc sở hữu của một người hay của nhiều người. Trường hợp có nhiều người thì phải liệt kê đủ số người đó trong hợp đồng mua bán nhà hoặc có giấy uỷ quyền về việc tất cả những người còn lại đồng ý cho một người được đại diện, thay mặt họ thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.

Tình trạng nhà ở khi bàn giao càng chi tiết càng tốt, ấn định thời hạn bàn giao nhà ở. Trường hợp vi phạm thì được xử lý như thế nào?

Ấn định thời hạn bàn giao sổ đỏ đứng tên bên bán cho bên mua. Trường hợp vi phạm thì được xử lý như thế nào?

Sang tên số đỏ do bên nào có trách nhiệm đi làm? Các chi phí liên quan đến việc mua bán nhà ở do bên nào chi trả (chi phí sang tên sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân, chi phí công chứng/chứng thực)?

Để đảm bảo việc thanh toán, bên bán nên đề nghị bên mua có ngân hàng bảo lãnh.

4. Sang tên sổ đỏ

Thông thường, việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) do bên bán thực hiện. Việc đăng ký nhà và nộp phí, lệ phí sẽ do bên mua thực hiện. Tuy nhiên để tránh kéo dài thời gian sang tên sổ đỏ, các bên nên giao trách nhiệm cho 01 bên thực hiện toàn bộ thủ tục. Trường hợp giao cho bên bán thực hiện thì bên mua nên ấn định thời gian để bên bán có trách nhiệm bàn giao lại sổ đỏ đứng tên bên mua. Nếu vượt quá thời gian bàn giao sổ đỏ thì bên bán sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng. Trường hợp giao cho bên mua thực hiện thì bên mua nên thoả thuận với bên bán về việc bên bán sẽ có trách nhiệm trả lại số tiền thuế TNCN mà bên mua đã nộp thay cho bên bán.

Khi chậm thực hiện thủ tục kê khai thuế TNCN và thủ tục sang tên sổ đỏ thì sẽ bị phạt vi phạm hành chính theo quy định pháp luật.

KHÁNH AN là đơn vị tư vấn uy tín trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, hợp đồng. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn và sử dụng dịch vụ hãy liên hệ ngay cho Khánh An để được hỗ trợ.

UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO là những giá trị chúng tôi mang tới cho quý khách. Rất mong nhận được phản hồi tích cực từ phía khách hàng dành cho Khánh An để chúng tôi có thể phát triển tiếp và giúp Quý khách nhiều hơn.

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN KHÁNH AN

Địa chỉ: Số 227 Hoàng Thừa Vũ, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội

Hotline:02466.885.821 hoặc 096.987.7894

Email:info@khanhanlaw.net

Website:https://khanhanlaw.com/