Lấy lại mặt bằng thuê nhà khi chưa hết hạn hợp đồng?

Câu hỏi:

Hợp đồng thuê nhà là 1 năm nhưng hiện tại tôi mới thuê được 8 tháng, còn 4 tháng nữa mới hết hạn hợp đồng nhưng chủ nhà muốn lấy lại mặt bằng mà trong hợp đồng không ghi rõ phương pháp giải quyết tranh chấp? Trường hợp này giải quyết như thế nào?

Người gửi: Anh Hùng

Nội dung tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình tới Công ty TNHH Tư vấn Khánh An. Với thắc mắc của bạn, Công ty TNHH Tư vấn Khánh An xin được tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật nhà ở năm 2014.

2. Giải đáp thắc mắc:

Do bạn chưa cung cấp đầy đủ nội dung về vụ việc bạn đang tranh chấp nên chúng tôi có thể trả lời bạn như sau:

Bạn cần kiểm tra lại nội dung của Hợp đồng thuê nhà xem hợp đồng có quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không và điều kiện cụ thể đó là gì. Trong trường hợp mà hợp đồng không quy định rõ các trường hợp các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng thì căn cứ theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở 2014:
        ”  Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây;
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.”
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào nội dung của Hợp đồng, và điều luật nêu trên, nếu xét thấy bạn không vi phạm điều khoản nào của Hợp đồng thuê mặt bằng và cũng không vi phạm một trong các trường hợp nêu trên thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 thì chủ nhà phải bồi thường thiệt hại cho bạn.Vì pháp luật chưa hề có một văn bản nào quy định cụ thể về vấn đề mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở nên bên thuê nhà có nghĩa vụ chứng minh những thiệt hại mà việc chấm dứt hợp đồng gây ra cho mình để tính mức bồi thường. 

Lưu ý: Trong trường hợp bên cho thuê có hành vi xâm phạm bất hợp pháp mặt bằng mà bạn đang thuê thì bạn có quyền gửi đơn đề nghị chính quyền địa phương giải quyết và/hoặc khởi kiện bên cho thuê mặt bằng để yêu cầu bồi thường thiệt hại.