Đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt có được miễn giấy phép xây dựng không?

Trong những năm gần đây, Việt Nam không ngừng hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian triển khai dự án và tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho doanh nghiệp. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thủ tục đầu tư đặc biệt, được thiết kế nhằm hỗ trợ các dự án thuộc lĩnh vực ưu tiên, công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và các ngành nghề có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, việc áp dụng cơ chế đầu tư đặc biệt cũng khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn về các thủ tục pháp lý trong giai đoạn triển khai dự án, đặc biệt là nghĩa vụ xin giấy phép xây dựng.

Thực tế, không ít nhà đầu tư cho rằng khi dự án được chấp thuận theo thủ tục đầu tư đặc biệt thì sẽ được miễn toàn bộ các thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật không phải lúc nào cũng như vậy. Việc có được miễn giấy phép xây dựng hay không còn phụ thuộc vào loại công trình, quy mô dự án, điều kiện pháp lý và các trường hợp miễn giấy phép được quy định trong Luật Xây dựng cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành.

Vậy dự án đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt có được miễn giấy phép xây dựng không? Nhà đầu tư cần đáp ứng những điều kiện nào và phải thực hiện những thủ tục gì trước khi khởi công xây dựng? Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành, làm rõ mối quan hệ giữa thủ tục đầu tư đặc biệt và thủ tục cấp giấy phép xây dựng, đồng thời chỉ ra những lưu ý quan trọng giúp nhà đầu tư triển khai dự án đúng quy định và hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý.

Dự án đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt có phải xin giấy phép xây dựng không?

Theo khoản 2 Điều 28 Luật Đầu tư 2025, dự án thực hiện đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt được miễn thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng cùng với một số thủ tục hành chính khác trong quá trình chuẩn bị và triển khai dự án.

Cụ thể, Điều 28 Luật Đầu tư 2025 quy định nhà đầu tư được lựa chọn áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt đối với các dự án đầu tư thực hiện tại:

• Khu công nghiệp;
• Khu chế xuất;
• Khu công nghệ cao;
• Khu công nghệ số tập trung;
• Khu thương mại tự do;
• Trung tâm tài chính quốc tế;
• Các khu chức năng thuộc khu kinh tế.

Quy định này không áp dụng đối với các dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Những thủ tục được miễn khi áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

Đối với dự án đăng ký theo thủ tục đầu tư đặc biệt, nhà đầu tư không phải thực hiện các thủ tục sau:

• Xin chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Thẩm định công nghệ;
• Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
• Lập quy hoạch chi tiết;
• Xin cấp giấy phép xây dựng;
• Thực hiện các thủ tục để được phê duyệt, chấp thuận hoặc cho phép trong lĩnh vực xây dựng và phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Nhà đầu tư vẫn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định

Mặc dù được miễn nhiều thủ tục hành chính, nhà đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm bảo đảm dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật.

Cụ thể, nhà đầu tư phải có văn bản cam kết về việc tuân thủ các điều kiện, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật trong các lĩnh vực:

• Xây dựng;
• Bảo vệ môi trường;
• Phòng cháy và chữa cháy.

Bên cạnh đó, hồ sơ đề xuất dự án đầu tư phải thể hiện đầy đủ nội dung về nhận diện, dự báo tác động đến môi trường, các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực thay thế cho báo cáo đánh giá sơ bộ tác động môi trường và thông tin về việc sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao (nếu có).

Như vậy, theo khoản 2 Điều 28 Luật Đầu tư 2025, dự án đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt không phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, việc được miễn thủ tục hành chính không đồng nghĩa với việc được miễn trách nhiệm tuân thủ pháp luật. Nhà đầu tư vẫn phải có văn bản cam kết đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật theo quy định về xây dựng, bảo vệ môi trường và phòng cháy, chữa cháy trong suốt quá trình triển khai dự án.

Nhà đầu tư được lựa chọn thủ tục đầu tư đặc biệt đối với những dự án nào?

Theo khoản 1 Điều 46 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, nhà đầu tư có quyền lựa chọn thực hiện thủ tục đầu tư đặc biệt đối với các dự án thuộc phạm vi quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Đầu tư 2025, ngoại trừ một số trường hợp thuộc diện phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật.

Cụ thể, thủ tục đầu tư đặc biệt được áp dụng đối với các dự án đầu tư thực hiện tại:

• Khu công nghiệp;
• Khu chế xuất;
• Khu công nghệ cao;
• Khu công nghệ số tập trung;
• Khu thương mại tự do;
• Trung tâm tài chính quốc tế;
• Các khu chức năng thuộc khu kinh tế.

Tuy nhiên, cơ chế này không áp dụng đối với các dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ và các trường hợp loại trừ được quy định tại khoản 1 Điều 46 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Những dự án không được áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

Đối với các dự án triển khai trong khu kinh tế hoặc khu thương mại tự do, nhà đầu tư không được lựa chọn thủ tục đầu tư đặc biệt nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Dự án đầu tư nằm trong khu vực bảo vệ I hoặc khu vực bảo vệ II của di tích đã được công nhận là di sản thế giới, di tích quốc gia hoặc di tích quốc gia đặc biệt theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa, không phân biệt quy mô đất hoặc dân số.
2. Dự án đầu tư nhà máy điện hạt nhân.
3. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, hoặc dự án khu đô thị mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về nhà ở và đất đai.
4. Dự án không phân biệt quy mô diện tích hoặc dân số được thực hiện trong khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử của đô thị loại đặc biệt theo quy hoạch được phê duyệt.
5. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf), trừ trường hợp sân gôn là một phần của dự án nhà ở hoặc khu đô thị được giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
6. Dự án đầu tư xây dựng mới bến cảng hoặc khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt, cảng biển loại I.
7. Dự án đầu tư xây dựng mới cảng hàng không, sân bay, đường cất hạ cánh, nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế hoặc nhà ga hàng hóa có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên.
8. Dự án đầu tư mới trong lĩnh vực kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không.
9. Dự án đầu tư chế biến dầu khí.
10. Dự án có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt khác với quy định của luật hoặc nghị quyết của Quốc hội.

Ngoài các trường hợp nêu trên, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ số tập trung cũng không thuộc phạm vi được lựa chọn thực hiện thủ tục đầu tư đặc biệt.

Lưu ý khi áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt

Nghị định 96/2026/NĐ-CP cũng quy định, nếu có sự khác nhau giữa quy định của Nghị định này và các quy định khác của Chính phủ về thủ tục đầu tư đặc biệt (trừ thủ tục đầu tư đối với dự án thực hiện tại Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam), thì việc áp dụng pháp luật được thực hiện theo Điều 28 Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Như vậy, nhà đầu tư chỉ được lựa chọn thực hiện thủ tục đầu tư đặc biệt đối với các dự án đáp ứng điều kiện theo Luật Đầu tư 2025 và không thuộc các trường hợp bị loại trừ theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Việc xác định đúng đối tượng áp dụng ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án sẽ giúp nhà đầu tư lựa chọn đúng trình tự, thủ tục và rút ngắn thời gian triển khai đầu tư.

Những ngành, nghề bị cấm đầu tư kinh doanh theo Luật Đầu tư 2025

Điều 6 Luật Đầu tư 2025 quy định cụ thể các ngành, nghề mà tổ chức, cá nhân không được phép đầu tư kinh doanh nhằm bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, sức khỏe cộng đồng, quốc phòng, an ninh và bảo vệ lợi ích quốc gia.

Các hoạt động đầu tư kinh doanh bị nghiêm cấm

Theo quy định của Luật Đầu tư 2025, các ngành, nghề sau đây thuộc danh mục cấm đầu tư kinh doanh:

• Kinh doanh các chất ma túy được liệt kê tại Phụ lục I ban hành kèm theo Luật Đầu tư 2025.
• Kinh doanh các hóa chất và khoáng vật thuộc Phụ lục II của Luật Đầu tư 2025.
• Kinh doanh mẫu vật động vật, thực vật hoang dã có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên thuộc Phụ lục I của Công ước về buôn bán quốc tế các loài động, thực vật hoang dã nguy cấp (CITES), cũng như mẫu vật các loài thực vật rừng, động vật rừng và thủy sản nguy cấp, quý, hiếm Nhóm I có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên theo Phụ lục III ban hành kèm theo Luật Đầu tư 2025.
• Kinh doanh mại dâm.
• Mua bán người, mô, xác, bộ phận cơ thể người hoặc bào thai người.
• Thực hiện các hoạt động kinh doanh liên quan đến sinh sản vô tính trên người.
• Kinh doanh pháo nổ.
• Kinh doanh dịch vụ đòi nợ.
• Kinh doanh mua bán bảo vật quốc gia.
• Kinh doanh xuất khẩu di vật, cổ vật.
• Kinh doanh thuốc lá điện tử và thuốc lá nung nóng.

Trường hợp được phép sản xuất, sử dụng một số sản phẩm thuộc danh mục cấm

Mặc dù bị cấm đầu tư kinh doanh, việc sản xuất hoặc sử dụng các sản phẩm quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 6 Luật Đầu tư 2025 vẫn được phép trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định của Chính phủ.

Các trường hợp này bao gồm việc sử dụng phục vụ:

• Phân tích, kiểm nghiệm;
• Nghiên cứu khoa học;
• Hoạt động y tế;
• Sản xuất dược phẩm;
• Điều tra tội phạm;
• Quốc phòng và an ninh.

Việc thực hiện các hoạt động nêu trên phải đáp ứng đầy đủ điều kiện và trình tự theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Chính phủ có trách nhiệm rà soát danh mục ngành, nghề cấm

Khoản 3 Điều 6 Luật Đầu tư 2025 quy định, căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước trong từng giai đoạn, Chính phủ có trách nhiệm rà soát danh mục ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh và trình Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 6 cũng như các phụ lục ban hành kèm theo Luật Đầu tư 2025 khi cần thiết.

Như vậy, Luật Đầu tư 2025 đã xác định rõ các ngành, nghề không được phép đầu tư kinh doanh, đồng thời vẫn dành cơ chế ngoại lệ đối với một số hoạt động phục vụ nghiên cứu, y tế, quốc phòng, an ninh và các mục đích đặc thù khác theo quy định của Chính phủ.

KẾT LUẬN

Việc đăng ký đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt không đồng nghĩa với việc đương nhiên được miễn giấy phép xây dựng. Nhà đầu tư cần căn cứ vào quy định của pháp luật về xây dựng để xác định dự án của mình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay vẫn phải thực hiện thủ tục xin cấp phép trước khi khởi công. Đồng thời, dù thuộc diện miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định về quy hoạch, đất đai, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, điều kiện khởi công và các yêu cầu pháp lý khác theo quy định hiện hành.

Việc hiểu đúng các quy định liên quan sẽ giúp doanh nghiệp chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và tránh những sai sót có thể làm ảnh hưởng đến tiến độ hoặc hiệu quả của dự án. Đây cũng là yếu tố quan trọng để bảo đảm dự án được triển khai minh bạch, đúng trình tự và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước.

Nếu doanh nghiệp của bạn đang tìm hiểu về thủ tục đầu tư đặc biệt, cần tư vấn về điều kiện miễn giấy phép xây dựng, thủ tục đầu tư, cấp phép xây dựng hoặc các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình triển khai dự án, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law sẵn sàng đồng hành với đội ngũ luật sư và chuyên gia giàu kinh nghiệm, cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện, hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện thủ tục nhanh chóng, đúng quy định và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Xem thêm: DỊCH VỤ XIN GIẤY PHÉP HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG CHO NHÀ THẦU NƯỚC NGOÀI UY TÍN, GIÁ RẺ.

Giới thiệu về dịch vụ Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law 

Khánh An tự hào là một trong những Công ty Luật uy tín cung cấp dịch vụ luật tại Việt Nam. Chúng tôi cam kết mang đến cho Quý Khách hàng các giải pháp pháp lý toàn diện và hiệu quả, đáp ứng đầy đủ nhu cầu và yêu cầu của từng doanh nghiệp cũng như cá nhân.

Khánh An Business Law cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thủ tục xin giấy phép xây dựng tại Hà Nội nhanh chóng, chuyên nghiệp và đúng quy định pháp luật hiện hành. Với đội ngũ am hiểu sâu về lĩnh vực xây dựng và pháp lý, công ty hỗ trợ khách hàng từ khâu tư vấn điều kiện cấp phép, chuẩn bị hồ sơ, đại diện làm việc với cơ quan chức năng đến theo dõi tiến độ và bàn giao giấy phép hoàn chỉnh. Dịch vụ của Khánh An Business Law giúp cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, hạn chế sai sót hồ sơ và đảm bảo quá trình xin giấy phép xây dựng diễn ra thuận lợi, hiệu quả.

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Address: 88 To Vinh Dien, Khuong Dinh, Ha Noi

Hotline: 097.652.9499 

Web: Khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!