Thuê đất của cá nhân, doanh nghiệp có được đứng tên xin cấp giấy phép xây dựng?

Trong quá trình đầu tư xây dựng, không phải mọi chủ đầu tư đều sở hữu quyền sử dụng đất nơi dự kiến triển khai công trình. Trên thực tế, nhiều cá nhân và doanh nghiệp lựa chọn thuê đất của cá nhân hoặc tổ chức khác để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, cơ sở sản xuất, cửa hàng kinh doanh hoặc các công trình phục vụ hoạt động đầu tư. Điều này đặt ra một câu hỏi pháp lý quan trọng: người thuê đất có được đứng tên xin cấp giấy phép xây dựng hay không?

Đây là vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi việc xác định đúng chủ thể có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của hồ sơ, thời gian giải quyết thủ tục và quá trình triển khai công trình. Nếu không đáp ứng đúng điều kiện về quyền sử dụng đất hoặc quyền đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật, hồ sơ xin cấp phép có thể bị từ chối hoặc phải bổ sung, chỉnh sửa, làm chậm tiến độ thực hiện dự án.

Vậy trường hợp thuê đất của cá nhân hoặc doanh nghiệp thì bên thuê có được đứng tên xin cấp giấy phép xây dựng không? Cần đáp ứng những điều kiện nào và phải chuẩn bị những giấy tờ gì để được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận? Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời làm rõ những lưu ý quan trọng giúp cá nhân, doanh nghiệp thực hiện đúng thủ tục và hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư xây dựng.

Doanh nghiệp thuê đất của cá nhân có được đứng tên xin giấy phép xây dựng không?

Theo khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư xây dựng là cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng nguồn vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020, áp dụng đến hết ngày 30/6/2026) quy định rằng, về nguyên tắc, mọi công trình xây dựng đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, trừ các trường hợp được miễn giấy phép theo quy định của pháp luật.

Một số trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng bao gồm:

• Công trình thuộc phạm vi bí mật nhà nước hoặc công trình xây dựng khẩn cấp;
• Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công do cơ quan, người có thẩm quyền quyết định đầu tư theo quy định;
• Công trình xây dựng tạm và các trường hợp miễn giấy phép xây dựng khác theo Luật Xây dựng.

Từ các quy định nêu trên có thể thấy, đối tượng được cấp giấy phép xây dựng là chủ đầu tư của dự án, chứ không phải bắt buộc là người đứng tên quyền sử dụng đất.

Do đó, trong trường hợp doanh nghiệp thuê đất của cá nhân để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, nếu doanh nghiệp là chủ đầu tư của công trình thì doanh nghiệp vẫn có thể đứng tên đề nghị cấp giấy phép xây dựng, mặc dù không phải là người có quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), doanh nghiệp thuê đất của cá nhân hoàn toàn có thể đứng tên xin cấp giấy phép xây dựng, với điều kiện doanh nghiệp là chủ đầu tư của công trình và đáp ứng đầy đủ các điều kiện, hồ sơ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng trên đất thuê gồm những giấy tờ nào?

Theo khoản 2 Điều 95 Luật Xây dựng 2014, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến bao gồm các thành phần sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu quy định;
• Bản sao một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Bản sao quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư (nếu thuộc trường hợp phải có);
• Hồ sơ bản vẽ thiết kế xây dựng theo quy định;
• Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế và cá nhân giữ chức danh chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của các cá nhân này.

Trường hợp xây dựng trên đất thuê cần bổ sung giấy tờ gì?

Ngoài các thành phần hồ sơ nêu trên, Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP còn quy định riêng đối với trường hợp chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình để thực hiện dự án xây dựng.

Theo đó, giấy tờ hợp pháp về đất đai dùng để xin cấp giấy phép xây dựng phải chứng minh việc sử dụng đất đúng mục đích và phù hợp với quy định của pháp luật. Đối với trường hợp chủ đầu tư thuê đất của người sử dụng đất để đầu tư xây dựng, ngoài một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định, hồ sơ còn phải bổ sung hợp đồng thuê đất hợp pháp.

Tương tự, nếu chủ đầu tư thuê công trình hoặc một phần công trình để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng thì cũng phải nộp hợp đồng thuê công trình hoặc bộ phận công trình được ký kết hợp pháp.

Doanh nghiệp thuê đất của cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ như thế nào?

Như vậy, trường hợp doanh nghiệp thuê đất của cá nhân để xây dựng công trình và thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng thì ngoài các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, doanh nghiệp còn phải nộp kèm hợp đồng thuê đất được giao kết hợp pháp.

Việc bổ sung hợp đồng thuê đất là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư trong quá trình xem xét, cấp giấy phép xây dựng đối với công trình được triển khai trên đất thuê.

Thông tin trong hồ sơ địa chính đối với công trình xây dựng trên đất thuê được thể hiện như thế nào?

Việc ghi nhận thông tin trong hồ sơ địa chính đối với công trình xây dựng trên đất thuê được thực hiện theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo Hướng dẫn thể hiện thông tin trên Sổ địa chính, mục II - Đăng ký thửa đất, nội dung được thực hiện như sau:

- Thông tin về thửa đất được ghi nhận theo quy định tại Điều 8 và Điều 9 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

- Tại mục "Người được Nhà nước giao đất để quản lý/Người sử dụng đất/Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất", cơ quan đăng ký sẽ xác định và ghi nhận đúng đối tượng đăng ký. Cụ thể:

• Trường hợp đăng ký với tư cách người sử dụng đất thì thể hiện nội dung "Người sử dụng đất";
• Trường hợp đăng ký với tư cách người quản lý đất thì thể hiện nội dung "Người quản lý đất";
• Nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ địa chính phải bổ sung thêm thông tin về "Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất" và ghi nhận các nội dung liên quan theo quy định tại Điều 12 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Trường hợp công trình được xây dựng trên đất thuê

Đối với công trình được xây dựng trên đất thuê, người sử dụng đất và chủ sở hữu công trình có thể là hai chủ thể khác nhau. Vì vậy, khi đăng ký vào sổ địa chính, ngoài việc ghi nhận thông tin của người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền còn phải thể hiện riêng thông tin của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định của Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Như vậy, trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu công trình hoặc tài sản gắn liền với đất, sổ địa chính sẽ ghi nhận đồng thời thông tin của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó phần thông tin về chủ sở hữu được thể hiện theo quy định tại Điều 12 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

KẾT LUẬN

Việc thuê đất của cá nhân hoặc doanh nghiệp không đồng nghĩa với việc đương nhiên được đứng tên xin cấp giấy phép xây dựng. Quyền đề nghị cấp giấy phép còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, nội dung của hợp đồng thuê, quyền đầu tư xây dựng được các bên thỏa thuận và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng. Vì vậy, trước khi lập hồ sơ xin cấp phép, chủ đầu tư cần rà soát kỹ các tài liệu pháp lý để xác định đúng chủ thể có quyền thực hiện thủ tục.

Việc hiểu và áp dụng đúng quy định không chỉ giúp hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết thuận lợi mà còn góp phần bảo đảm tính hợp pháp của công trình, hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc bị xử lý vi phạm trong quá trình xây dựng và khai thác công trình sau này.

Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng trên đất thuê và cần tư vấn về điều kiện đứng tên xin cấp giấy phép xây dựng, hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc các thủ tục liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law luôn sẵn sàng đồng hành với đội ngũ luật sư và chuyên gia giàu kinh nghiệm, mang đến giải pháp pháp lý toàn diện, hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục đúng quy định, nhanh chóng và hiệu quả, giúp quá trình đầu tư diễn ra an toàn và thuận lợi.

Giới thiệu về dịch vụ Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law 

Khánh An tự hào là một trong những Công ty Luật uy tín cung cấp dịch vụ luật tại Việt Nam. Chúng tôi cam kết mang đến cho Quý Khách hàng các giải pháp pháp lý toàn diện và hiệu quả, đáp ứng đầy đủ nhu cầu và yêu cầu của từng doanh nghiệp cũng như cá nhân.

Xin Giấy phép xây dựng là bước quan trọng để đảm bảo công trình được triển khai đúng quy định của pháp luật, đồng thời hạn chế các rủi ro về xử phạt hành chính, đình chỉ thi công hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình xây dựng. Tuy nhiên, các quy định về điều kiện cấp phép, hồ sơ pháp lý, quy hoạch xây dựng và trình tự thực hiện thủ tục thường xuyên được cập nhật, khiến nhiều cá nhân, doanh nghiệp và chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình chuẩn bị và thực hiện.

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực pháp luật xây dựng và đầu tư, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law cung cấp dịch vụ xin Giấy phép xây dựng trọn gói, chuyên nghiệp và tối ưu cho mọi loại công trình theo quy định của pháp luật Việt Nam. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng từ khâu tư vấn điều kiện cấp phép, rà soát tính pháp lý của quyền sử dụng đất và hồ sơ thiết kế, chuẩn bị đầy đủ tài liệu theo yêu cầu, đại diện nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và theo dõi toàn bộ quá trình xử lý cho đến khi giấy phép xây dựng được cấp.

Không chỉ hỗ trợ thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới, Khánh An Business Law còn tư vấn và thực hiện các thủ tục liên quan như điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng, tư vấn miễn giấy phép xây dựng và giải quyết các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Với đội ngũ luật sư và chuyên gia giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý chính xác, nhanh chóng và hiệu quả, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, tối ưu chi phí và bảo đảm dự án được triển khai đúng quy định, an toàn và bền vững.

Xem thêm: DỊCH VỤ XIN GIẤY PHÉP HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG CHO NHÀ THẦU NƯỚC NGOÀI UY TÍN, GIÁ RẺ.

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Address: 88 To Vinh Dien, Khuong Dinh, Ha Noi

Hotline: 097.652.9499 

Web: Khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!