Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn phải thông báo khởi công

Nhiều người cho rằng khi được miễn giấy phép xây dựng thì có thể tiến hành khởi công ngay mà không cần thực hiện thêm bất kỳ thủ tục nào. Tuy nhiên, trên thực tế, đây là một quan niệm chưa hoàn toàn chính xác. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, có những trường hợp tuy không phải xin giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công và gửi hồ sơ liên quan đến cơ quan có thẩm quyền trước khi bắt đầu thi công.

Quy định này được đặt ra nhằm giúp cơ quan quản lý nhà nước theo dõi, giám sát hoạt động xây dựng, bảo đảm công trình được triển khai đúng quy hoạch, đúng thiết kế và đáp ứng các yêu cầu về an toàn, chất lượng cũng như bảo vệ môi trường. Vì vậy, việc xác định đúng trường hợp phải thông báo khởi công là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp, tránh tâm lý chủ quan dẫn đến vi phạm các quy định của pháp luật dù công trình thuộc diện miễn giấy phép.

Vậy những công trình nào được miễn giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công? Nội dung thông báo gồm những gì và việc không thực hiện nghĩa vụ này có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nào? Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law sẽ phân tích chi tiết các quy định hiện hành, đồng thời làm rõ những lưu ý quan trọng để chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ trước khi khởi công công trình.

Trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng nhưng vẫn phải thông báo khởi công từ ngày 01/7/2026?

Theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), mặc dù một số công trình được miễn giấy phép xây dựng, nhưng trước khi khởi công, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng trong những trường hợp pháp luật quy định.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng đối với các công trình sau:

• Công trình thuộc phạm vi bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình xây dựng trên đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc các cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật quyết định đầu tư.
• Công trình xây dựng theo tuyến đi qua địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc công trình xây dựng theo tuyến nằm ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận phương án tuyến.
• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình trong cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.
• Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m², đồng thời không thuộc các khu vực phải quản lý theo quy hoạch hoặc quy chế quản lý kiến trúc theo quy định.
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, đồng thời đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Trường hợp nào phải gửi thông báo khởi công xây dựng?

Theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, mặc dù được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư của các công trình quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43 vẫn phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng để phục vụ công tác quản lý.

Tuy nhiên, nghĩa vụ thông báo này không áp dụng đối với các trường hợp sau:

• Công trình thuộc phạm vi bí mật nhà nước;
• Công trình khẩn cấp hoặc công trình cấp bách;
• Công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025;
• Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Hồ sơ thông báo khởi công được thực hiện như thế nào?

Tùy từng loại công trình, việc thông báo khởi công được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

• Đối với công trình thuộc điểm b và điểm c khoản 2 Điều 43, chủ đầu tư chỉ cần gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền.
• Đối với công trình thuộc các điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43, chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, nhưng không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, từ ngày 01/7/2026, không phải mọi công trình được miễn giấy phép xây dựng đều được miễn thủ tục trước khi khởi công. Đối với nhiều trường hợp được miễn giấy phép theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025, chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng theo đúng quy định, trừ các trường hợp được pháp luật miễn thực hiện nghĩa vụ này như công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Quy định về lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng theo Luật Xây dựng 2025

Theo Điều 42 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), việc lập và lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng được quy định cụ thể nhằm phục vụ công tác quản lý, khai thác và sử dụng công trình trong suốt vòng đời của dự án.

Cụ thể:

• Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu giữ đầy đủ hồ sơ thẩm định, các văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc gửi đến, đồng thời lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình sau khi dự án kết thúc.
• Các nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng phải lưu trữ hồ sơ, tài liệu liên quan đến phần công việc do mình trực tiếp thực hiện theo đúng quy định.
• Đơn vị quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm bảo quản hồ sơ phục vụ công tác quản lý và vận hành công trình trong thời gian tối thiểu bằng thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, việc lập, quản lý và lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về lưu trữ, bảo đảm tính đầy đủ, chính xác và khả năng tra cứu khi cần thiết.

Như vậy, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư là chủ thể chịu trách nhiệm chính trong việc lưu giữ hồ sơ thẩm định, các văn bản của cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng theo đúng quy định của Luật Xây dựng 2025.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành

Điều 44 Luật Xây dựng 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026) quy định rõ các điều kiện mà công trình phải đáp ứng để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng, công trình phải bảo đảm các điều kiện cơ bản sau:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển đô thị, bao gồm quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành theo quy định của pháp luật. Riêng trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn thì áp dụng theo quy định riêng của pháp luật.
• Thiết kế xây dựng phải bảo đảm an toàn, không ảnh hưởng đến công trình lân cận; đồng thời đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy cũng như bảo đảm khả năng kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Ngoài ra, Luật Xây dựng 2025 cũng quy định giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp đối với công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa triển khai thực hiện, đồng thời chưa có quyết định thu hồi đất.

Về trình tự thực hiện, Chính phủ sẽ quy định chi tiết các nội dung liên quan đến điều kiện, thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi, hủy bỏ và công khai giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2025.

Có thể thấy, các điều kiện cấp giấy phép xây dựng được xây dựng theo hướng bảo đảm công trình phù hợp với quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu về an toàn kỹ thuật, bảo vệ môi trường và phòng cháy, chữa cháy, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.

KẾT LUẬN

Được miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là chủ đầu tư được miễn toàn bộ các nghĩa vụ pháp lý trước khi khởi công công trình. Đối với một số trường hợp theo quy định của pháp luật, việc thông báo khởi công vẫn là thủ tục bắt buộc nhằm giúp cơ quan có thẩm quyền thực hiện công tác quản lý, giám sát và bảo đảm công trình được triển khai đúng quy định.

Do đó, trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư cần xác định rõ công trình của mình có thuộc diện phải thông báo khởi công hay không, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng trình tự theo quy định. Việc tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ này không chỉ giúp hạn chế nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính mà còn góp phần bảo đảm quá trình thi công diễn ra thuận lợi, đúng tiến độ và đúng quy định của pháp luật.

Nếu bạn còn băn khoăn về trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhưng vẫn phải thông báo khởi công, cần tư vấn điều kiện khởi công hoặc hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý trong lĩnh vực xây dựng, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law luôn sẵn sàng đồng hành với đội ngũ luật sư và chuyên gia giàu kinh nghiệm, cung cấp giải pháp tư vấn toàn diện, giúp bạn hoàn thiện thủ tục nhanh chóng, chính xác và bảo đảm tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.

Xem thêm: DỊCH VỤ XIN GIẤY PHÉP HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG CHO NHÀ THẦU NƯỚC NGOÀI UY TÍN, GIÁ RẺ.

Giới thiệu về dịch vụ Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law 

Khánh An tự hào là một trong những Công ty Luật uy tín cung cấp dịch vụ luật tại Việt Nam. Chúng tôi cam kết mang đến cho Quý Khách hàng các giải pháp pháp lý toàn diện và hiệu quả, đáp ứng đầy đủ nhu cầu và yêu cầu của từng doanh nghiệp cũng như cá nhân.

Xin Giấy phép xây dựng là bước quan trọng để đảm bảo công trình được triển khai đúng quy định của pháp luật, đồng thời hạn chế các rủi ro về xử phạt hành chính, đình chỉ thi công hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình xây dựng. Tuy nhiên, các quy định về điều kiện cấp phép, hồ sơ pháp lý, quy hoạch xây dựng và trình tự thực hiện thủ tục thường xuyên được cập nhật, khiến nhiều cá nhân, doanh nghiệp và chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình chuẩn bị và thực hiện.

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực pháp luật xây dựng và đầu tư, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law cung cấp dịch vụ xin Giấy phép xây dựng trọn gói, chuyên nghiệp và tối ưu cho mọi loại công trình theo quy định của pháp luật Việt Nam. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng từ khâu tư vấn điều kiện cấp phép, rà soát tính pháp lý của quyền sử dụng đất và hồ sơ thiết kế, chuẩn bị đầy đủ tài liệu theo yêu cầu, đại diện nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và theo dõi toàn bộ quá trình xử lý cho đến khi giấy phép xây dựng được cấp.

Không chỉ hỗ trợ thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới, Khánh An Business Law còn tư vấn và thực hiện các thủ tục liên quan như điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng, tư vấn miễn giấy phép xây dựng và giải quyết các vướng mắc pháp lý phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Với đội ngũ luật sư và chuyên gia giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý chính xác, nhanh chóng và hiệu quả, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, tối ưu chi phí và bảo đảm dự án được triển khai đúng quy định, an toàn và bền vững.

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Address: 88 To Vinh Dien, Khuong Dinh, Ha Noi

Hotline: 097.652.9499 

Web: Khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!