Quy định mới về miễn giấy phép xây dựng từ 01/7/2026: 08 trường hợp và điều kiện áp dụng

Giấy phép xây dựng là một trong những công cụ quản lý quan trọng của Nhà nước nhằm kiểm soát hoạt động đầu tư xây dựng, bảo đảm công trình được triển khai đúng quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định pháp luật. Tuy nhiên, nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, pháp luật xây dựng đang có những điều chỉnh theo hướng mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trong quá trình triển khai công trình.

Theo quy định mới áp dụng từ ngày 01/7/2026, một số trường hợp công trình xây dựng sẽ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí thủ tục hành chính và tạo môi trường thuận lợi hơn cho hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, để được áp dụng chính sách miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn cần nắm rõ phạm vi, điều kiện và các yêu cầu pháp lý liên quan nhằm tránh những rủi ro trong quá trình triển khai.

Vậy 08 trường hợp nào được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026? Điều kiện áp dụng đối với từng trường hợp được quy định ra sao? Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law sẽ phân tích chi tiết những quy định mới nhất, giúp cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ của mình khi thực hiện hoạt động xây dựng trong thời gian tới.

Các loại giấy phép xây dựng được áp dụng từ ngày 01/7/2026

Theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, kể từ ngày 01/7/2026, hệ thống giấy phép xây dựng sẽ được phân chia thành 03 loại chính nhằm đáp ứng từng nhu cầu xây dựng, sửa chữa và quản lý công trình theo quy định pháp luật.

Cụ thể, các loại giấy phép xây dựng bao gồm:

• Giấy phép xây dựng mới: Là loại giấy phép được cấp cho chủ đầu tư để thực hiện việc xây dựng công trình mới theo hồ sơ thiết kế, quy hoạch và các điều kiện xây dựng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình: Được cấp trong trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu sửa chữa, nâng cấp, thay đổi kết cấu hoặc di chuyển công trình hiện hữu đến vị trí khác theo quy định.
• Giấy phép xây dựng có thời hạn: Là giấy phép được cấp cho việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã có quy hoạch xây dựng nhưng chưa được triển khai thực hiện, cho phép tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định theo quy định pháp luật.

Như vậy, từ ngày 01/7/2026, việc phân loại giấy phép xây dựng sẽ được thực hiện theo 03 nhóm nêu trên, giúp cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát hoạt động xây dựng chặt chẽ hơn, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho tổ chức, cá nhân khi triển khai các hoạt động xây dựng.

8 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026

Theo quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, kể từ ngày 01/7/2026, một số loại công trình xây dựng sẽ được miễn thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Việc miễn giấy phép nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính đối với các công trình đã được kiểm soát thông qua quy hoạch, dự án đầu tư hoặc thuộc nhóm công trình đặc thù.

Cụ thể, có 08 trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:

1. Công trình thuộc nhóm đặc biệt theo quy định pháp luật

Các công trình sau đây không phải xin giấy phép xây dựng trước khi triển khai:

• Công trình bí mật nhà nước.
• Công trình xây dựng trong trường hợp khẩn cấp, cấp bách.
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt.
• Công trình thuộc dự án đầu tư thực hiện theo thủ tục đầu tư đặc biệt.
• Công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật Xây dựng năm 2025.
• Công trình được xây dựng trên khu vực đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định pháp luật về đất đai.

2. Công trình thuộc dự án đầu tư công đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư

Công trình thuộc dự án đầu tư công được miễn giấy phép xây dựng nếu dự án đã được quyết định đầu tư bởi các chủ thể có thẩm quyền, bao gồm:

• Thủ tướng Chính phủ.
• Người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị.
• Viện kiểm sát nhân dân tối cao.
• Tòa án nhân dân tối cao.
• Kiểm toán Nhà nước.
• Văn phòng Chủ tịch nước.
• Văn phòng Quốc hội.
• Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ.
• Cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội.
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp theo thẩm quyền.

3. Công trình xây dựng theo tuyến thuộc phạm vi nhiều địa phương

Bao gồm:

• Công trình xây dựng theo tuyến đi qua địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.
• Công trình xây dựng theo tuyến nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành đã được phê duyệt hoặc phương án tuyến đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

4. Công trình trên biển, công trình hàng không

Nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cơ quan có thẩm quyền giao khu vực biển để triển khai dự án.
• Cảng hàng không.
• Công trình thuộc cảng hàng không.
• Công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.

5. Công trình quảng cáo và hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động

Bao gồm:

• Công trình quảng cáo không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
• Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

6. Công trình thuộc dự án đã được thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi

Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định:

• Báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh (nếu có)

Và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định thì được miễn giấy phép xây dựng.

7. Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ đáp ứng điều kiện theo quy định

Bao gồm:

• Công trình xây dựng cấp IV.
• Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².

Tuy nhiên, các công trình này chỉ được miễn giấy phép xây dựng nếu không thuộc các khu vực phải quản lý chặt chẽ về quy hoạch, kiến trúc như:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố.
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thành phố.
• Khu kinh tế, khu du lịch quốc gia theo quy hoạch chung được phê duyệt.
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã.
• Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

8. Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu, công năng

Công trình sửa chữa, cải tạo được miễn giấy phép xây dựng nếu thuộc một trong các trường hợp:

• Chỉ sửa chữa, cải tạo bên trong công trình.
• Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài công trình nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.

Đồng thời, việc sửa chữa, cải tạo phải đáp ứng các điều kiện:

• Không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng của công trình.
• Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.
• Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.
• Không gây ảnh hưởng đến môi trường.
• Bảo đảm khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý về thủ tục thông báo khởi công đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng

Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng, nhưng theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, trước khi khởi công, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi công trình được xây dựng (theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).

Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với:

• Công trình bí mật nhà nước.
• Công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách.
• Công trình xây dựng tạm theo điểm a khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.
• Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Cách thức thực hiện thông báo khởi công được phân chia như sau:

Đối với công trình thuộc trường hợp (2) và (3)

Chủ đầu tư chỉ cần gửi thông báo khởi công xây dựng theo quy định, tương ứng với điểm b và điểm c khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Đối với các trường hợp còn lại

Chủ đầu tư phải gửi thông báo khởi công kèm theo hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định, nhưng không bao gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, từ ngày 01/7/2026, mặc dù nhiều nhóm công trình được đơn giản hóa thủ tục bằng việc miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn cần lưu ý nghĩa vụ thông báo khởi công trong các trường hợp pháp luật yêu cầu để bảo đảm việc triển khai công trình đúng quy định.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026

Theo quy định tại Điều 44 Luật Xây dựng năm 2025 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2026), công trình xây dựng chỉ được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.

Cụ thể, các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

1. Phù hợp với mục đích sử dụng đất

Công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng của khu đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đây là điều kiện cơ bản nhằm bảo đảm việc triển khai xây dựng đúng định hướng sử dụng đất và quy hoạch được phê duyệt.

2. Phù hợp với quy hoạch, kiến trúc và định hướng phát triển khu vực

Công trình xây dựng phải phù hợp với một trong các căn cứ quản lý quy hoạch, bao gồm:

• Quy hoạch đô thị và nông thôn;
• Thiết kế đô thị riêng theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;
• Quy chế quản lý kiến trúc theo quy định của pháp luật về kiến trúc;
• Quy hoạch chi tiết ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

Tuy nhiên, điều kiện này không áp dụng theo cách thông thường đối với trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Đối với giấy phép xây dựng có thời hạn, công trình được xem xét cấp phép khi thuộc khu vực đã có quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng:

• Quy hoạch chưa được triển khai thực hiện;
• Chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Bảo đảm yêu cầu về thiết kế, an toàn và các điều kiện kỹ thuật

Hồ sơ thiết kế xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu về:

• Bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn sử dụng cho công trình và các công trình lân cận;
• Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường;
• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy;
• Bảo đảm khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có của khu vực.

Như vậy, kể từ ngày 01/7/2026, việc cấp giấy phép xây dựng không chỉ dựa trên hồ sơ thiết kế mà còn phụ thuộc vào sự phù hợp của công trình với mục đích sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, yêu cầu kiến trúc và các tiêu chuẩn về an toàn, môi trường, hạ tầng kỹ thuật theo quy định của Luật Xây dựng 2025.

KẾT LUẬN

Việc mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026 là bước tiến quan trọng trong quá trình cải cách thủ tục hành chính, góp phần giảm bớt gánh nặng về hồ sơ, thời gian và chi phí cho chủ đầu tư khi triển khai các dự án, công trình đủ điều kiện. Tuy nhiên, miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được tự do xây dựng mà chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm tuân thủ đầy đủ các quy định về quy hoạch, an toàn công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật và các nghĩa vụ pháp lý có liên quan.

Việc hiểu đúng 08 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng và điều kiện áp dụng sẽ giúp doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân chủ động trong quá trình chuẩn bị đầu tư, hạn chế nguy cơ bị xử phạt hoặc buộc khắc phục sai phạm do áp dụng không đúng quy định.

Trong trường hợp cần được tư vấn chuyên sâu về điều kiện miễn giấy phép xây dựng, thủ tục pháp lý trong lĩnh vực xây dựng hoặc các vấn đề liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law sẵn sàng hỗ trợ khách hàng với các giải pháp pháp lý phù hợp, chính xác và hiệu quả, giúp quá trình triển khai công trình diễn ra thuận lợi, đúng quy định pháp luật.

Trong quá trình triển khai các dự án xây dựng, Giấy phép xây dựng là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng mà chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân cần thực hiện trước khi tiến hành khởi công công trình theo quy định. Tuy nhiên, việc xác định công trình có thuộc trường hợp phải xin phép hay không, chuẩn bị hồ sơ đúng yêu cầu và thực hiện thủ tục với cơ quan có thẩm quyền có thể gây nhiều khó khăn nếu không nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành.

Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, Công ty Luật TNHH Khánh An Business Law cung cấp dịch vụ xin Giấy phép xây dựng chuyên nghiệp, nhanh chóng và toàn diện, hỗ trợ khách hàng hoàn thiện thủ tục pháp lý một cách thuận lợi. Chúng tôi tư vấn cụ thể về điều kiện cấp phép, kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, hỗ trợ chuẩn bị các tài liệu cần thiết, đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ cho đến khi được cấp giấy phép.

Với phương châm lấy sự an toàn pháp lý của khách hàng làm trọng tâm, Khánh An Business Law cam kết cung cấp giải pháp phù hợp, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, hạn chế rủi ro và đảm bảo quá trình triển khai xây dựng được thực hiện đúng quy định pháp luật. Dịch vụ của chúng tôi là lựa chọn tin cậy cho cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện các thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng tại Việt Nam.

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Address: 88 To Vinh Dien, Khuong Dinh, Ha Noi

Hotline: 097.652.9499 

Web: Khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!