Tìm hiểu luật nhà ở mới nhất: Ai được mua, bán, sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Nhà ở không chỉ là nơi trú ngụ đơn thuần mà còn là tài sản lớn và thiết yếu của mỗi cá nhân, gia đình. Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, nhu cầu mua bán, sở hữu nhà ở ngày một gia tăng – không chỉ ở người dân trong nước mà cả ở người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Tuy nhiên, đi kèm với sự sôi động của thị trường bất động sản là những quy định pháp lý phức tạp, đòi hỏi mỗi người dân và nhà đầu tư phải nắm rõ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời tránh rơi vào những tranh chấp không đáng có.

Luật Nhà ở – một đạo luật quan trọng điều chỉnh các vấn đề về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các hoạt động mua bán, tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng… liên quan đến nhà ở – luôn được Nhà nước sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn. Đặc biệt, những điểm mới trong Luật Nhà ở mới nhất đang thu hút sự quan tâm lớn, khi chúng tác động trực tiếp đến quyền lợi của cả người dân trong nước và người nước ngoài. Vậy ai được phép mua, bán, sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định mới? Cần lưu ý những điều gì để giao dịch hợp pháp và an toàn?

Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện, dễ hiểu về Luật Nhà ở hiện hành, phân tích rõ các nhóm đối tượng được phép sở hữu nhà ở, các điều kiện, thủ tục pháp lý cần tuân thủ cũng như những điểm đáng chú ý trong các hoạt động mua bán, chuyển nhượng. Dù bạn là người đang có nhu cầu mua nhà, đầu tư bất động sản hay đơn giản chỉ muốn hiểu biết thêm về quyền lợi của mình – thì đây chắc chắn là nội dung bạn không nên bỏ qua.

Luật Nhà ở là gì? Tổng quan về luật nhà ở hiện hành

Trong đời sống xã hội, nhà ở không chỉ là nơi cư trú, mà còn là một loại tài sản có giá trị lớn, liên quan trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân cũng như các hoạt động đầu tư – kinh doanh. Vì vậy, Nhà nước đã ban hành một hệ thống pháp luật chuyên biệt để điều chỉnh toàn diện các vấn đề phát sinh trong lĩnh vực này, gọi chung là Luật Nhà ở.

1. Khái niệm Luật Nhà ở

Luật Nhà ở là văn bản pháp luật quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ thể có liên quan đến việc xây dựng, sở hữu, quản lý, sử dụng, giao dịch và phát triển nhà ở tại Việt Nam. Đây là lĩnh vực pháp lý đặc thù, liên quan chặt chẽ đến các chính sách phát triển kinh tế – xã hội, an sinh, quản lý đô thị và cả hoạt động đầu tư bất động sản.

Luật Nhà ở quy định chi tiết về:

• Các loại hình nhà ở (nhà ở riêng lẻ, chung cư, nhà ở xã hội…);
• Đối tượng được phép sở hữu nhà ở;
• Thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở);
• Quy định về mua bán, cho thuê, thế chấp, tặng cho nhà ở;
• Cơ chế quản lý và sử dụng nhà ở chung cư;
• Chính sách hỗ trợ nhà ở cho người nghèo, người có công, đối tượng chính sách xã hội…

Nói cách khác, Luật Nhà ở chính là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của người dân về nơi ăn, chốn ở, đồng thời góp phần định hướng phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.

2. Luật Nhà ở mới nhất hiện hành

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 (Luật số 65/2014/QH13) là văn bản pháp luật có hiệu lực và đang được áp dụng trên toàn quốc. Tuy nhiên, qua gần 10 năm thực hiện, nhiều bất cập trong thực tiễn như tranh chấp sở hữu chung cư, quản lý nhà ở xã hội, quyền sở hữu nhà của người nước ngoài… đã đặt ra yêu cầu phải sửa đổi luật để phù hợp với thực tế.

Do đó, vào năm 2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) – một văn bản pháp lý mới có nhiều điều chỉnh quan trọng, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Một số điểm nổi bật trong Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 bao gồm:

• Điều chỉnh điều kiện sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài;
• Thay đổi cơ chế quản lý vận hành chung cư, trong đó quy định rõ hơn trách nhiệm của ban quản trị, chủ đầu tư và cư dân;
• Bổ sung quy định về phát triển nhà ở xã hội theo hướng minh bạch, dễ tiếp cận cho người lao động thu nhập thấp;
• Siết chặt việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo vệ người mua và tránh “dự án ma”;
• Bổ sung cơ chế xử lý tranh chấp, cưỡng chế khi cần thiết liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu chung.

Mục tiêu chính của việc ban hành Luật Nhà ở sửa đổi là nhằm:

• Hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, đảm bảo tính đồng bộ với các luật liên quan như Luật Đất đai,
• Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng;
• Giải quyết các vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn, từ thủ tục hành chính đến tranh chấp dân sự, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp;
• Tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, khuyến khích các nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở theo định hướng phát triển bền vững của Nhà nước.

Như vậy, Luật Nhà ở hiện hành không chỉ mang tính định hướng chính sách mà còn là công cụ pháp lý trực tiếp bảo vệ quyền sở hữu và an toàn trong các giao dịch về nhà ở của mỗi cá nhân, tổ chức tại Việt Nam.

Ai được phép mua, bán, sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Sở hữu nhà ở là một trong những quyền tài sản quan trọng, gắn liền với đời sống cá nhân, gia đình và hoạt động đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên, quyền này được pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể cho từng đối tượng, nhằm đảm bảo công bằng, kiểm soát thị trường và bảo vệ lợi ích quốc gia. Theo Luật Nhà ở hiện hành và Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023, quyền mua, bán, sở hữu nhà ở tại Việt Nam được phân định theo ba nhóm đối tượng chính: công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài.

1. Đối với công dân Việt Nam

Công dân Việt Nam có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp không bị hạn chế về số lượng, loại hình hay vị trí, miễn là việc sở hữu tuân thủ các quy định pháp luật.

Các hình thức sở hữu nhà ở bao gồm:

• Mua bán nhà ở thông qua hợp đồng chuyển nhượng;
• Nhận tặng cho, thừa kế tài sản là nhà ở;
• Xây dựng mới nhà ở trên đất ở hợp pháp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng;
• Nhận góp vốn bằng nhà ở, đổi nhà hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác theo quy định.

Tuy nhiên, để chuyển nhượng (mua bán) nhà ở hợp pháp, chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng);
• Nhà ở không thuộc diện đang tranh chấp, kê biên thi hành án, giải tỏa, thu hồi;
• Phải đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
• Trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai, cần có giấy phép xây dựng, văn bản nghiệm thu… và đảm bảo điều kiện theo Luật Nhà ở.

Như vậy, người dân Việt Nam được trao quyền rất rộng trong việc sở hữu và giao dịch nhà ở, nhưng cũng cần lưu ý đầy đủ về thủ tục, hồ sơ và các ràng buộc pháp lý để bảo vệ quyền lợi của chính mình.

2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Luật Nhà ở 2014 và Luật sửa đổi năm 2023 đều mở rộng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tạo điều kiện để kiều bào gắn bó với quê hương và tham gia đầu tư, phát triển kinh tế.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị hoặc giấy tờ xác nhận nguồn gốc Việt Nam, thì được phép:

• Mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức: mua bán, nhận tặng cho, nhận thừa kế, góp vốn…;
• Được sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, không thuộc khu vực an ninh quốc phòng hạn chế.

Tuy nhiên, người Việt Nam ở nước ngoài phải tuân theo một số điều kiện và giới hạn nhất định:

• Về số lượng, không được sở hữu quá số lượng nhà ở tối đa do Chính phủ quy định tại mỗi khu vực cụ thể;
• Về thời hạn, trong nhiều trường hợp sẽ được sở hữu lâu dài như công dân trong nước, nhưng cũng có thể giới hạn theo giấy tờ chứng minh nhân thân hoặc mức độ gắn kết với Việt Nam;
• Thủ tục pháp lý phải đầy đủ, đặc biệt là giấy tờ chứng minh quốc tịch, nguồn gốc Việt Nam và tình trạng cư trú hợp pháp.

Việc mở rộng quyền sở hữu cho người Việt ở nước ngoài vừa tạo điều kiện cho kiều bào đầu tư, an cư tại Việt Nam, vừa góp phần tăng nguồn lực cho phát triển thị trường bất động sản trong nước.

3. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

Luật Nhà ở hiện hành cũng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng theo những điều kiện chặt chẽ và có giới hạn rõ ràng nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và kiểm soát thị trường.

Theo đó, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần:

• Cư trú hợp pháp tại Việt Nam (có thị thực dài hạn, không vi phạm pháp luật);
• Không thuộc diện được hưởng quyền miễn trừ ngoại giao, lãnh sự;
• Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thuộc dự án phát triển nhà ở thương mại, không nằm trong khu vực cấm hoặc hạn chế theo quy định của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Các giới hạn cụ thể:

• Chỉ được sở hữu tối đa 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, và có thể gia hạn một lần theo quy định;
• Không được sở hữu quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư, và không quá 250 căn trong một phường, xã hoặc khu vực có dự án;
• Không được mua nhà ở riêng lẻ ngoài các khu dự án thương mại.

Các tổ chức nước ngoài (doanh nghiệp FDI, văn phòng đại diện…) chỉ được sở hữu nhà ở khi có giấy chứng nhận đầu tư hợp pháp tại Việt Nam và chỉ trong thời hạn hoạt động của dự án.

Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở giúp thúc đẩy thu hút đầu tư và hội nhập, nhưng với cơ chế kiểm soát rõ ràng, đảm bảo cân bằng lợi ích và an ninh quốc gia.

Những điều kiện chung khi mua bán, chuyển nhượng nhà ở

Mua bán, chuyển nhượng nhà ở là một trong những giao dịch phổ biến và có giá trị lớn trong đời sống dân sự. Tuy nhiên, để giao dịch có hiệu lực pháp lý, được pháp luật công nhận và bảo vệ, các bên tham gia cần tuân thủ những điều kiện chặt chẽ liên quan đến quyền sở hữu, năng lực pháp lý và thủ tục hành chính. Việc nắm rõ các điều kiện này không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi của các bên mà còn tránh được những tranh chấp, rủi ro không đáng có.

1. Về bên bán (chuyển nhượng)

Người bán hay bên chuyển nhượng nhà ở phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng): Đây là căn cứ pháp lý quan trọng chứng minh chủ quyền của người bán đối với tài sản. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận, giao dịch mua bán sẽ không được công nhận hợp pháp.
• Nhà ở không thuộc diện tranh chấp, kê biên, quy hoạch giải tỏa: Nhà đang trong quá trình tranh chấp pháp lý, bị kê biên để thi hành án hoặc nằm trong diện quy hoạch giải tỏa của nhà nước thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên mua và tránh xung đột lợi ích.
• Chủ sở hữu phải có đủ năng lực hành vi dân sự: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người đủ 18 tuổi trở lên, minh mẫn, không bị hạn chế quyền hành động do quyết định của tòa án. Trường hợp chủ sở hữu là người chưa thành niên, mất năng lực hoặc bị hạn chế, việc chuyển nhượng phải do người giám hộ hợp pháp thực hiện theo đúng trình tự pháp luật.

2. Về bên mua (nhận chuyển nhượng)

Bên mua, hay người nhận chuyển nhượng nhà ở, cũng cần đáp ứng các điều kiện tương ứng để giao dịch được công nhận:

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Cũng như bên bán, người mua phải là người có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của mình theo quy định pháp luật. Việc mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn như nhà ở không thể được thực hiện bởi người chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự (trừ trường hợp được đại diện hợp pháp).
• Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài: Việc mua nhà tại Việt Nam cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về thời hạn, phạm vi và hình thức sở hữu theo quy định tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Cụ thể, người nước ngoài chỉ được mua nhà trong các dự án thương mại cho phép, số lượng bị giới hạn, thời hạn sở hữu tối đa là 50 năm (có thể gia hạn) và không được sở hữu nhà ở riêng lẻ ngoài khu vực cho phép.

Việc siết chặt các điều kiện với người nước ngoài là cần thiết nhằm đảm bảo an ninh, kiểm soát thị trường và bảo vệ lợi ích người dân trong nước.

3. Hợp đồng và thủ tục pháp lý

Sau khi đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, hai bên cần thực hiện đúng quy trình pháp lý để giao dịch mua bán, chuyển nhượng có giá trị pháp lý:

• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây là điều kiện bắt buộc nhằm đảm bảo tính minh bạch, tránh giả mạo và bảo vệ quyền lợi các bên.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Các bên phải hoàn thành đầy đủ các khoản thuế và lệ phí liên quan, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán), lệ phí trước bạ (đối với bên mua), phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ…
• Đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền: Sau khi hợp đồng được công chứng, bên mua cần thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên mình. Việc sang tên là bước cuối cùng để hoàn tất giao dịch, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua trong việc sử dụng và chuyển nhượng nhà ở về sau.

Các điểm mới nổi bật trong Luật Nhà ở sửa đổi (năm 2023, hiệu lực từ 01/01/2025)

Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 được Quốc hội thông qua với mục tiêu đồng bộ hóa hệ thống pháp luật, xử lý các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đồng thời thúc đẩy sự minh bạch, hiệu quả và phát triển bền vững của thị trường nhà ở. Dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đạo luật này đã bổ sung và điều chỉnh nhiều nội dung quan trọng, trong đó nổi bật là những thay đổi dưới đây:

1. Tách bạch rõ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Một trong những điểm mới mang tính nền tảng là việc tách bạch rõ ràng giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Trước đây, hai loại quyền này thường được xem xét gắn liền, khiến nhiều giao dịch và thủ tục pháp lý trở nên rườm rà, thiếu minh bạch, đặc biệt trong trường hợp nhà xây trên đất thuê, đất ở có thời hạn, hoặc khi quyền sử dụng đất thuộc bên thứ ba.

Với quy định mới, pháp luật cho phép cá nhân, tổ chức có thể sở hữu nhà ở một cách độc lập với quyền sử dụng đất, miễn là phù hợp với quy hoạch, không vi phạm pháp luật về đất đai. Điều này mở ra cơ chế linh hoạt hơn cho các loại hình đầu tư, thuê mua nhà ở thương mại hoặc sở hữu nhà trong khu đất có quyền sử dụng riêng.

2. Siết điều kiện sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài

Nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và kiểm soát thị trường bất động sản, Luật sửa đổi 2023 đã bổ sung nhiều quy định siết chặt hơn điều kiện sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Cụ thể:

• Giới hạn rõ ràng hơn về số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được sở hữu trong một tòa nhà hoặc khu dân cư;
• Khoanh vùng khu vực được phép mua nhà, loại trừ các vị trí nhạy cảm về quốc phòng, an ninh;
• Tăng cường kiểm tra cư trú hợp pháp, yêu cầu người nước ngoài phải có thời gian cư trú thực tế tại Việt Nam nhất định mới được đăng ký quyền sở hữu;
• Thắt chặt thời hạn sở hữu và điều kiện gia hạn khi hết hạn.

Những quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, gom mua nhà tại các khu vực trọng yếu, đồng thời giữ ổn định xã hội và tạo điều kiện ưu tiên sở hữu nhà ở cho người dân trong nước.

3. Thêm quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Một thay đổi rất đáng chú ý là việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư – điều từng gây nhiều tranh cãi và thiếu rõ ràng trong pháp luật cũ.

Theo Luật mới, quyền sở hữu nhà chung cư có thể gắn với tuổi thọ công trình, thay vì được mặc định là lâu dài như trước đây. Khi công trình xuống cấp, hết hạn sử dụng theo đánh giá của cơ quan chức năng, quyền sở hữu sẽ chấm dứt và Nhà nước hoặc chủ đầu tư có thể thu hồi để cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, người sở hữu sẽ được bảo đảm quyền lợi tương ứng, chẳng hạn như tái định cư, bố trí lại căn hộ mới hoặc đền bù bằng giá trị hợp lý. Quy định này giúp giải quyết triệt để tình trạng chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng nhưng không thể cải tạo do tranh chấp quyền lợi giữa các bên.

4. Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án và giao dịch nhà ở

Nhằm lành mạnh hóa thị trường, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 đưa ra các cơ chế mạnh tay hơn trong việc giám sát và xử lý các vi phạm trong hoạt động chuyển nhượng dự án, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc lừa đảo bất động sản.

Một số điểm đáng chú ý:

• Yêu cầu minh bạch hóa hồ sơ pháp lý của dự án trước khi đưa ra thị trường;
• Xử phạt nghiêm khắc hành vi bán nhà khi chưa đủ điều kiện, sử dụng thông tin sai lệch để lừa đảo khách hàng;
• Tăng cường vai trò thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước, đặc biệt đối với các dự án treo, dự án ma hoặc chủ đầu tư chây ỳ bàn giao sổ hồng cho cư dân.

Đây là bước đi quan trọng để khôi phục niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

5. Cải tiến thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn trong việc đăng ký sở hữu nhà ở

Luật Nhà ở sửa đổi cũng thể hiện tinh thần cải cách hành chính mạnh mẽ khi tinh gọn quy trình, rút ngắn thời gian và ứng dụng công nghệ số trong quản lý, đăng ký nhà ở.

Cụ thể:

• Áp dụng thủ tục một cửa điện tử đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
• Khuyến khích số hóa hồ sơ quản lý nhà ở và tài sản liên quan;
• Rút ngắn thời hạn xử lý hồ sơ từ cấp chính quyền địa phương đến cơ quan đăng ký đất đai;
• Tăng tính liên thông giữa các cơ quan như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Văn phòng đăng ký đất đai...

Những cải tiến này giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm thiểu tình trạng nhũng nhiễu, trì trệ trong thủ tục nhà ở – một trong những lĩnh vực vốn được xem là phức tạp, dễ phát sinh tiêu cực.

Rủi ro khi vi phạm quy định về mua, bán, sở hữu nhà ở

Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, kéo theo đó là sự gia tăng của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở. Tuy nhiên, nếu các bên tham gia không tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan, thì hậu quả có thể rất nghiêm trọng. Việc vi phạm các quy định về điều kiện sở hữu, thủ tục pháp lý hoặc đối tượng được phép giao dịch không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn kéo theo những rủi ro pháp lý phức tạp, ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi của người dân. Dưới đây là một số rủi ro điển hình thường gặp:

1. Mua bán nhà không đủ điều kiện → hợp đồng vô hiệu, không được sang tên

Một trong những rủi ro phổ biến là giao dịch nhà ở khi chưa đủ điều kiện pháp lý, chẳng hạn:

• Nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng);
• Đang có tranh chấp, bị kê biên, hoặc nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa;
• Nhà thuộc quyền sở hữu chung nhưng chưa có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.

Trong những trường hợp này, hợp đồng mua bán sẽ bị xem là vô hiệu theo quy định của pháp luật. Hệ quả là người mua không thể làm thủ tục sang tên, không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp, đồng thời rất khó xử lý nếu phát sinh tranh chấp.

Tệ hơn, nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu bởi tòa án, các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, kéo theo việc mất thời gian, chi phí và công sức để giải quyết.

2. Sở hữu quá số lượng cho phép → bị thu hồi, xử phạt hành chính

Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi năm 2023 có quy định giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu đối với các đối tượng đặc thù, đặc biệt là người nước ngoài và tổ chức nước ngoài.

Ví dụ:

• Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư;
• Không quá 250 căn trong một phường, khu vực hành chính nhất định;
• Sở hữu phải gắn liền với dự án thương mại được phép, có thời hạn tối đa là 50 năm (có thể gia hạn).

Nếu vi phạm các quy định này, cá nhân hoặc tổ chức sẽ không được công nhận quyền sở hữu, bị xử phạt hành chính, thậm chí bị thu hồi lại tài sản hoặc bị buộc bán lại cho các đối tượng hợp pháp. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tài sản, quyền sử dụng và khai thác nhà ở của người vi phạm.

3. Giao dịch với người không có quyền chuyển nhượng → mất tiền, kiện tụng kéo dài

Một rủi ro nghiêm trọng khác là giao dịch với bên không có quyền chuyển nhượng, như:

• Người đang thuê nhà nhưng giả danh chủ sở hữu để bán;
• Cá nhân đứng tên sổ hồng nhưng thực chất chỉ là người đại diện cho bên khác mà không có ủy quyền hợp pháp;
• Chủ sở hữu bị mất năng lực hành vi dân sự, hoặc bị hạn chế quyền tài sản bởi quyết định của tòa án, cơ quan thi hành án.

Khi thực hiện giao dịch với những trường hợp như vậy, người mua có thể mất toàn bộ số tiền đã thanh toán, đồng thời không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc đòi lại tài sản sẽ phải thông qua khởi kiện, mất nhiều thời gian, công sức và chưa chắc thành công.

Trong thực tế, nhiều người dân vì thiếu hiểu biết hoặc chủ quan, đã bị lừa mua phải nhà không đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến tranh chấp kéo dài, bị lừa đảo hoặc mất trắng tài sản.

Kết luận

Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn biến động và phát triển không ngừng, việc hiểu rõ Luật Nhà ở – đặc biệt là những điểm mới được cập nhật – chính là "chìa khóa" để mỗi cá nhân, tổ chức đưa ra quyết định mua bán, sở hữu nhà ở một cách hợp pháp, an toàn và hiệu quả. Từ quyền sở hữu của công dân Việt Nam cho đến các quy định liên quan đến người nước ngoài, Việt kiều, pháp nhân nước ngoài… tất cả đều được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo tính minh bạch, ổn định và công bằng cho mọi giao dịch.

Điều quan trọng là mỗi người cần chủ động trang bị kiến thức pháp lý cần thiết, kiểm tra kỹ lưỡng các điều kiện sở hữu, hồ sơ pháp lý và thực hiện đúng quy trình khi tham gia vào các hoạt động liên quan đến nhà ở. Đừng để sự thiếu hiểu biết dẫn đến những rủi ro không đáng có về pháp lý hay tài chính. Hãy xem Luật Nhà ở như một “kim chỉ nam” để hành động đúng đắn, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bản thân và gia đình trong mọi quyết định liên quan đến tài sản nhà ở.

Cuối cùng, luật pháp là để phục vụ cuộc sống – và càng hiểu rõ luật, bạn càng làm chủ được cuộc sống của mình. Hy vọng những thông tin được chia sẻ trong bài viết này sẽ giúp bạn có thêm nền tảng vững chắc để tự tin hơn khi bước vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Giới thiệu về dịch vụ Công ty tư vấn Khánh An

Khánh An tự hào là một trong những đơn vị uy tín cung cấp dịch vụ luật tại Việt Nam. Chúng tôi cam kết mang đến cho Quý Khách hàng các giải pháp pháp lý toàn diện và hiệu quả, đáp ứng đầy đủ nhu cầu và yêu cầu của từng doanh nghiệp cũng như cá nhân.

Các lĩnh vực tư vấn của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn và cung cấp dịch vụ Luật tới doanh nghiệp Việt Nam (bao gồm doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài) và các loại giấy phép con.
• Tư vấn cho các Doanh nghiệp Việt Nam đầu tư sang các thị trường Singapore, Hồng Kông, BVI,...
• Tư vấn hoàn thiện Hợp đồng, các văn kiện pháp lý cho Doanh nghiệp.

Giá trị cốt lõi của Khánh An

Chúng tôi luôn hướng tới 3 giá trị cốt lõi: UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO. Những giá trị này không chỉ là kim chỉ nam trong hoạt động của chúng tôi mà còn là động lực để chúng tôi không ngừng phát triển. Chúng tôi tự hào khi nhận được những phản hồi tích cực từ Quý Khách hàng, điều này khẳng định chất lượng dịch vụ mà chúng tôi cung cấp.

Khánh An sẽ tiếp tục nỗ lực hết mình để mang đến dịch vụ luật tốt nhất, đồng hành cùng sự phát triển bền vững của Quý Khách hàng.

Thông tin liên hệ:

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN KHÁNH AN

Website: https://khanhanlaw.com/

Địa chỉ:Toà nhà 88 Tô Vĩnh Diện, Khương Trung, Thanh Xuân, Hà Nội

Hotline: 02466.885.821 hoặc 096.987.7894.

Email: info@khanhanlaw.net