Công ty có vốn đầu tư nước ngoài có được nhận quyền sử dụng đất không?

Đất đai là một trong những yếu tố quan trọng quyết định việc triển khai và vận hành dự án đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải mọi chủ thể đều có quyền tiếp cận đất đai theo cùng một cơ chế pháp lý. Đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài, việc nhận quyền sử dụng đất được pháp luật quy định với những điều kiện và giới hạn nhất định. Vậy doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp nào? Bài viết dưới đây của Khánh An sẽ phân tích và làm rõ các quy định liên quan theo Luật Đất đai 2024.

I. Cơ sở pháp lý

- Luật đầu tư 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

- Luật đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

II. Nội dung tư vấn

1. Tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài có được nhận quyền sử dụng đất không?

Theo Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định 6 hình thức mà tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất:

Hình thức 1: Được Nhà nước cho thuê đất

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Có hai hình thức cho thuê đất: trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Hình thức 2: Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân Việt Nam.

Đây là hình thức hợp tác kinh doanh, trong đó bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn bên nước ngoài góp vốn bằng tiền, tài sản, công nghệ, bí quyết kỹ thuật...

Hình thức 3: Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư mà giá trị của phần vốn góp đó bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.

Hình thức 4: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng từ các chủ đầu tư hạ tầng KCN, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Hình thức 5: Được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Hình thức 6: Nhận quyền sử dụng đất theo các trường hợp đặc biệt

Bao gồm các trường hợp:

• Có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;
• Có quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam;
• Theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc thỏa thuận thế chấp để xử lý nợ;
• Có văn bản chia, tách quyền sử dụng đất đối với nhóm người có chung quyền sử dụng đất; theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận;
• Theo quyết định của cơ quan nhà nước hoặc bản án của Tòa án về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo.

2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau:

(1) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;
• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

(2) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

(3) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, phần vốn góp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định như mục (1) và mục (2) tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, trả tiền thuê đất.

(4) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất;

Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.

3. Lưu ý khi lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp

Để bảo đảm việc khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả, phù hợp với mục tiêu đầu tư và quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cần cân nhắc lựa chọn hình thức tiếp cận, sử dụng đất tương ứng với nhu cầu thực tế của dự án, năng lực tài chính cũng như thời hạn hoạt động đầu tư. Cụ thể:

Thứ nhất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm. Hình thức này phù hợp đối với các dự án có thời hạn hoạt động không dài hoặc các doanh nghiệp có nhu cầu giảm bớt áp lực về vốn đầu tư ban đầu, đồng thời bảo đảm tính linh hoạt trong quá trình triển khai dự án.

Thứ hai, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đây là phương án phù hợp đối với các dự án đầu tư có thời gian hoạt động dài hạn và các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính ổn định, qua đó tạo điều kiện thuận lợi trong việc chủ động khai thác giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Thứ ba, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hình thức này thường được áp dụng trong các dự án có sự hợp tác giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và đối tác trong nước, góp phần tối ưu hóa nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả đầu tư.

Thứ tư, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao theo quy định của pháp luật. Hình thức này phù hợp với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, chế biến, chế tạo hoặc công nghệ cao, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Thứ năm, được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở. Đây là hình thức phù hợp đối với các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở và các dự án có chức năng ở theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ sáu, nhận quyền sử dụng đất theo các trường hợp đặc biệt: Phù hợp với các tổ chức kinh tế nhận quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, giải quyết tranh chấp, xử lý nợ, thi hành bản án hoặc các căn cứ pháp lý đặc thù khác theo quy định của pháp luật. Khi áp dụng hình thức này, doanh nghiệp cần thẩm định kỹ cơ sở pháp lý, tình trạng pháp lý của thửa đất và các quyền, nghĩa vụ liên quan để bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch.

Bài viết tham khảo: Thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Điểm mới Nghị định 96/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư 2025

UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ CAO là những giá trị chúng tôi mang tới cho Quý khách hàng. Đáp lại những giá trị đó là những phản hồi tích cực đã mang lại động lực cho Khánh An phát triển như ngày hôm nay.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Mọi thắc mắc, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW chúng tôi để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thực hiện một cách nhanh gọn, hiệu quả.

Thông tin liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH KHÁNH AN BUSINESS LAW

Mobile: 02466885821 / 097.652.9499

Địa chỉ: Toà nhà 88 Tô Vĩnh Diện, phường Khương Đình, Hà Nội.

Web: khanhanlaw.com

Email: Info@khanhanlaw.net

Rất hân hạnh được hợp tác cùng Quý khách!