Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024

Luậtkinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội biểu quyết thôngqua và phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 với nhiều thayđổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường Bất động sản.

Luậtkinh doanh bất động sản 2023 thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm2014 (đã được sửa đổi bổ sung) là sự cần thiết: Thể chế hóa cácchủ trương đường lối của Đảng, chính sách của nhà nước; Khắc phục những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn 08 năm thi hành LuậtKinh doanh bất động sản năm 2014, về quy định chung; về quy định trongkinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn; quy định trong kinh doanh bất độngsản hình thành trong tương lai; quy định trong kinh doanh quyền sử dụng đất; quyđịnh trong chuyển nhượng dự án bất động sản; quy định trong kinh doanh dịch vụbất động sản; quy định trong điều tiết thị trường bất động sản; quy định trongquản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; …

Mộtsố điểm mới đáng chú ý trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

1. Đặtcọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán

Luật hiện hành khôngquy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trongtương lai.

Theo quy định mới tạikhoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 chủ đầu tư dự ánbất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhàở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vàokinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọcphải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tíchsàn xây dựng trong công trình.

Nhà ở, công trình xâydựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trongcác giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xâydựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạtầng kỹ thuật…

2. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thànhtrong tương lai

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, côngtrình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầukhông quá 30% giá trị hợp đồng baogồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toánkhông quá 30% giá trị hợp đồng).

Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thànhtrong tương lai xuống còn50% thay vì 70% như quy định trước đây. Cụ thể:

- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trịhợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;

- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khibàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trướccho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (hiện naylà 70%).

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thànhlập công ty

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thểđiều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong đó, đáng chú ý là quy định, cá nhân kinh doanh bất độngsản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp.

Trước đây, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản số66/2014/QH13, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định các đối tượng saukhông phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêmua bất động sản:

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng,chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy địnhcủa pháp luật.

- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêmua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quảnlý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổchức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảolãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng,chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhànước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà,công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua,chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầutư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bấtđộng sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sauđây:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam,đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơsở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghềkinh doanh bất động sản.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bấtđộng sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.

Như vậy từ ngày 01/8/2024, chỉ có cá nhân kinh doanh bất độngsản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức,cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanhnghiệp/hợp tác xã.

4. Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứngchỉ hành nghề

Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/8/2024, doanh nghiệp kinhdoanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện sau:

- Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản

- Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt độngtheo quy định của Chính phủ;

- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản(thay vì 02 người như Luật hiện hành);

- Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản,doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanhnghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơithành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thịtrường bất động sản theo quy định của Luật này.

Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người cóchứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 02 người như hiện nay.

5. Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cánhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

- Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất độngsản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanhnghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất độngsản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Do đó từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sảnphải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giaodịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môigiới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất độngsản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độclập).

…

Trênđây là một số nội dung liên quan đến Luật kinh doanh bất động sản năm2023 sắp có hiệu lực

Sử dụng dịch vụ của Khánh An: Doanh nghiệp | Đầu tư | Giấy phép con | Sở hữu trí tuệ | Hội, Hiệp hội | Viện nghiên cứu | ...

Quýkhách hàng có vấn đề thắc mắc hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ, hãy liên hệ cho chũng tôi để đượcnhận tư vấn qua điện thoại hoặc tư vấn trực tiếp.

Thôngtin liên hệ:

CÔNGTY TNHH TƯ VẤN KHÁNH AN

Địachỉ: Tầng 5, Tòa nhà số 88 Tô Vĩnh Diện, Khương Trung,Thanh Xuân, Hà Nội

Hotline: 02466885 821 hoặc 096 987 7894

Email:info@khanhanlaw.net.